Subasta de inmueble con ocupantes
En el ámbito de la subasta judicial de bienes inmuebles sujetos al apremio o ejecución forzosa de las normas dispuestas en la Ley Procesal Civil, de indudable aplicación a la realización de bienes inmuebles en sede de liquidación concursal ante el silencio del plan de liquidación, son reglas relevantes en materia de contratos de arrendamientos en vigor sobre de los bienes sujetos a realización directa o por proceso competitivo, o por pública subasta judicial o notarial, cuando la situación posesoria es conocida en el apremio con posterioridad :
(i) La necesaria publicidad de la situación posesoria del inmueble [-sea contractual o simple precario-], a cuyo fin el párrafo 2º del art. 661.1 L.E.Civil indica que “… En la publicidad de la subasta que se realice en el Portal de Subastas, así como en los medios públicos o privados en su caso, se expresará, con el posible detalle, la situación posesoria del inmueble o que, por el contrario, se encuentra desocupado, si se acreditase cumplidamente esta circunstancia al Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución …”.
Complementando dicha publicidad edictal añade el art. 691.3 L.E.Civil que “… 3. Cuando se siga el procedimiento por deuda garantizada con hipoteca sobre establecimiento mercantil el edicto que se publique en el Portal de Subastas indicará que el adquirente quedará sujeto a lo dispuesto en la Ley sobre arrendamientos urbanos, aceptando, en su caso, el derecho del arrendador a elevar la renta por cesión del contrato …”.
(ii) La obligada audiencia de los arrendatarios y/u ocupantes de los inmuebles objeto de ejecución, a cuyo fin el párrafo 1º del citado art. 661.1 L.E.Civil afirma que “… Cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación. Esta notificación podrá ser practicada por el procurador de la parte ejecutante que así lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el Letrado de la Administración de Justicia …”.
Si lo dicho se refiere a las reglas del apremio de inmuebles afectos a arriendos u ocupantes antes del remate y adjudicación de los inmuebles, cuando la situación posesoria es conocida en el apremio con posterioridad a la transmisión del dominio al adjudicatario o mejor postor, las reglas legales aplicables incluye igual audiencia de los ocupantes conocidos al tiempo del lanzamiento y entrega de la posesión al adquirente y/o adjudicatario, a cuyo fin el art. 704.2 L.E.Civil afirma que “… si el inmueble a cuya entrega obliga el título ejecutivo estuviera ocupado por terceras personas distintas del ejecutado y de quienes con él compartan la utilización de aquél, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, tan pronto como conozca su existencia, les notificará el despacho de la ejecución o la pendencia de ésta, para que, en el plazo de diez días, presenten los títulos que justifiquen su situación. …”.
Para ambos supuestos temporales examinados, la norma procesal civil se preocupa de establecer un cauce procedimental que permita obtener una resolución judicial motivada que resuelva la colisión entre la titularidad que se transmite y la presencia de dicha limitación contractual o meramente posesoria de la utilización y uso del bien que se pretende transmitir; de tal modo que:
(i) en el primer caso [-si la situación arrendaticia es conocida antes de la convocatoria de la subasta o antes de la adjudicación del bien-] es objetivo de la norma el depurar qué situaciones posesorias deberán ser asumidas por el adquirente, y hacerlo así constar en el edicto o anuncio de la subasta, señalando que ocupantes y/o arriendos deben decaer al transmitir el dominio; y a tal fin afirma el art. 661.2 L.E.Civil que “… 2. El ejecutante podrá pedir que, antes de anunciarse la subasta, el Tribunal declare que el ocupante u ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. La petición se tramitará con arreglo a lo establecido en el apartado 3 del artículo 675 y el Tribunal accederá a ella y hará, por medio de auto no recurrible, la declaración solicitada, cuando el ocupante u ocupantes puedan considerarse de mero hecho o sin título suficiente. En otro caso, declarará, también sin ulterior recurso, que el ocupante u ocupantes tienen derecho a permanecer en el inmueble, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder al futuro adquirente para desalojar a aquéllos.
Las declaraciones a que se refiere el párrafo anterior se harán constar en la publicidad de la subasta …”.
(ii) en el segundo caso [-si la situación posesoria es conocida al tiempo de la ejecución del lanzamiento y entrega de la posesión al adquirente-] su finalidad es fijar qué derechos posesorios deben prevalecer al dominio que se presume libre de cargas y trabas y limitaciones; a cuyo fin el art. 675.2 L.E.Civil afirma que “… Cuando, estando el inmueble ocupado, no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 661, el adquirente podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición deberá efectuarse en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble por el rematante o adjudicatario, transcurrido el cual la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda …”.
Y añade el párrafo 2º del art. 704 L.E.Civil afirma que “… El ejecutante podrá pedir al tribunal el lanzamiento de quienes considere ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. De esta petición se dará traslado a las personas designadas por el ejecutante, prosiguiendo las actuaciones conforme a lo previsto en los apartados 3 y 4 del artículo 675 …”.
Aplicación de dicho régimen a la liquidación concursal.- Especialidades.
aciendo aplicación de tales reglas procesales y principios de audiencia, contradicción y defensa al ámbito de la liquidación colectiva concursal, pueden establecerse las siguientes reglas:
(i) Si la situación arrendaticia o posesoria sobre el inmueble titularidad de la concursada es conocida por la administración concursal antes de la adjudicación al adquirente, bien en fase común [-bien en interés del concurso, bien por incumplimiento del arrendador, bien por simple precario-] y en todo caso en fase de liquidación:
1.- Deberá procederse por la administración concursal, ante el juez del concurso, a la resolución convencional o judicial en interés del concurso o por incumplimiento, de los contratos arrendaticios en vigor , solicitando, en su caso, el lanzamiento del arrendatario constante liquidación concursal; salvo que:
– se estime por el administrador concursal que la situación arrendaticia resulta de interés para la obtención de un mayor precio de transmisión en cuanto valiosa para el futuro titular del inmueble, como ha acaecido en algunos supuestos excepcionales;
– se estime por el adjudicatario en pago o para pago la utilidad de dicho arriendo y solicite la atribución del inmueble conociendo y aceptando dicha situación contractual posesoria; también excepcional en la práctica, pero admisible.
2.- Tratándose de situaciones posesorias no arrendaticias, con o sin título, deben individualizarse en el plan de liquidación:
a.-) los inmuebles ocupados [-con o sin título-],
b.-) la relación de las situaciones posesorias que estima deben continuar tras la realización del inmueble siendo asumidas por el adquirente, con justificación de tal continuación; de tal modo que tanto en las ofertas de venta directa [-con o sin proceso competitivo-] o en las bases de la subasta, se informe a los eventuales adquirentes de tal circunstancia,
c.-) la relación de situaciones posesorias que deben decaer con la transmisión del dominio a tercero por carecer de título o resultar el mismo insuficiente, con la identidad y domicilio de las personas que deben ser oídas para su audiencia, solicitando del juez del concurso que proceda en la forma señalada en el art. 661.1 y 2 L.E.Civil .
Obtenida así Resolución judicial que declare la subsistencia y vinculación del adquirente a dicha situación posesoria o, por el contrario, la no oponibilidad de la misma al adquirente, deberá procederse a ejecutar el proceso de venta señalado en el plan con la debida información de tales circunstancias en las ofertas de venta y/o bases de la subasta.
3.- Si la situación arrendaticia y/o posesoria es conocida por el administrador concursal tras la elaboración del plan de liquidación , al tiempo de ejecutar el proceso de venta directo [-con o sin proceso competitivo-] o por subasta o entidad especializada, pero antes de la transmisión del dominio al adquirent e, parece razonable entender:
a.-) Si existe arriendo en vigor sobre el inmueble cuya realización se pretende en liquidación concursal, resultará exigible su previa resolución convencional o judicial, salvo que -como se indicó-:
– se estime por el administrador concursal que la situación arrendaticia resulta de interés para la obtención de un mayor precio de transmisión en cuanto valiosa para el futuro titular del inmueble, como ha acaecido en algunos supuestos excepcionales;
– se estime por el adjudicatario en pago o para pago la utilidad de dicho arriendo y solicite la atribución del inmueble conociendo y aceptando dicha situación contractual posesoria; también excepcional en la práctica, pero admisible.
b.-) Si lo acreditado tras el plan de liquidación es la presencia de un ocupante o poseedor, sea o no con título, de modo previo a su realización la administración concursal deberá solicitar del juez del concurso la decisión a que se refieren los arts. 661 y 675 L.E.Civil ; a los fines de determinar si el adquirente en venta directa, en proceso concurrente o subasta, quedará vinculado o no a dicha situación posesoria; lo que se comunicará a los postores u oferentes.
(ii) Si la situación arrendaticia o posesoria es conocida dentro del concurso con posterioridad a la adjudicación al comprador, acreedor privilegiado o mejor postor, al tiempo del lanzamientoy con posterioridad a la generación de los títulos traslativos del dominio , parece razonable que resulten de aplicación las normas recogidas en los arts. 704.2 en relación con el art. 675, ambos de la L.E.Civil ; por lo que será el adjudicatario o adquirente quien deberá instar del juez del concurso [-en cuanto tribunal de la ejecución-] el dictado de las resoluciones a que se refieren dichos preceptos para las situaciones posesorias sin título o con título insuficiente ; como igualmente debería conocer de las acciones de resolución contractual arrendaticia que pudiera ejercitar el adquirente por causa de incumplimiento contractual, no ya en interés del concurso.