Arrendamiento de obra
El Código Civil regula este contrato en el Título IV dedicado al arrendamiento y define en el art. 1.544 conjuntamente al arrendamiento de servicios y a lo que denomina “arrendamiento de obras”. en efecto, el citado precepto señala que “en el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o prestar a la otra un servicio por un precio cierto”.
Como caracteres del contrato de arrendamiento de obra podemos señalar los de ser un contrato consensual, bilateral, oneroso y conmutativo.
El contrato de ejecución de obra se distingue del de arrendamiento de servicios en que en aquél el contratista promete el resultado de una labor, de una actividad, debiéndose destacar la estrechez del Código Civil al regular el arrendamiento de obra, porque la mayoría de sus disposiciones están pensadas exclusivamente como si el objeto del contrato solo fuese la construcción de edificios, cuando en realidad es admisible que la obra recaiga sobre otro objeto.
Más difícil resulta la distinción de ejecución de obra del de compraventa cuando en el primero el contratista pone los materiales. En este caso, si las partes han dado especial importancia al proceso productivo de la cosa o al trabajo a realizar, estaremos ante un contrato de ejecución de obra, mientras que si la capacidad del artífice no tiene especial relevancia estaremos ante un contrato de compraventa.
El artículo 1.588 del Código Civil distingue entre entre el simple contrato de ejecución de obra y el de ejecución de obra con suministro de materiales al decir que “puede contratarse la ejecución de una obra conviniendo en que el que la ejecuta ponga solamente su trabajo o su industria, o bien que también suministre el material”.
No exige el Código Civil forma especial para este contrato, y hay que estar por consiguiente, a la doctrina general de los artículos 1.278 y 1.280.
Si el contratista se ha obligado a poner sólo su trabajo o industria “no puede reclamar ningún estipendio si se destruye la obra antes de haber sido entregada a no ser que haya habido morosidad para recibirla, o que la destrucción haya provenido de la mala calidad de los materiales, con tal que haya advertido oportunamente esta circunstancia al dueño” (art. 1.590).
La regla general es que la perdida posterior a la entrega y aceptación, no genera responsabilidad para el contratista. Sin embargo, cuando se trata de edificios, establece el artículo 1591 del Código civil que el contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicio del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acción de indemnización durará quince años.
Sin embargo, esta regla debe cohonestarse con lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999, cuyo artículo 17 señala las siguientes responsabilidades:
a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3 referentes a la higiene, salud y protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico, aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones.
c) El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.