Demanda solicitando resolución de compraventa inmobiliaria
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE…
D./Dª.…………………, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D./Dª. ………………………………, mayor de edad, de profesión ………………… con domicilio en ……………………, calle núm. puerta …… (se puede hacer constar Tel/Fax y e-mail, a efectos de notificaciones), según acredito mediante copia de escritura pública que solicito, una vez testimoniada en autos, me sea devuelta por precisarla para otros usos, comparezco ante el Juzgado y como mejor proceda en Derecho, bajo la dirección técnica del Letrado D./Dª ………………, con despacho profesional en ………………… y DIGO:
Que por la presente, y siguiendo las expresas instrucciones de mi representado/a formula demanda de JUICIO ORDINARIO contra D./Dª ………………, vecino/a de ………………, con domicilio en la calle ……, número ……, puerta ……, en ejercicio de acción de resolución de contrato de compraventa inmobiliaria, y ello sobre la base de los siguientes
HECHOS
Primero.- Que en virtud de contrato privado de compraventa de fecha ………… (doc. 1 de la demanda), los hoy demandantes compraron a la entidad demandada el siguiente inmueble: ……………….
El precio estipulado fue el de …… euros, el cual fue entregado en los plazos y modo siguiente …….
En la estipulación quinta del pliego de Cláusulas Generales del citado contrato se pactó: “El objeto de esta transmisión será entregado a la parte compradora en el plazo máximo de veinte meses a contar desde la concesión de la licencia de edificación, y su correspondiente prórroga”.
En la estipulación sexta del Pliego de Cláusulas Generales del citado contrato se pactó asimismo: “La parte compradora podrá instar la resolución del presente contrato en el caso de que las obras no se entregasen dentro del plazo fijado, y su prórroga de doce meses, siempre que el retraso se produjera por causas imputables al Vendedor”.
Segundo.- Que una vez obtenidas las correspondientes licencias administrativas e iniciada la construcción del citado inmueble, el mismo se paralizó en diversas ocasiones, abandonando la obra el constructor sin causa justificada, de manera que transcurrió con creces el plazo de entrega estipulado en el citado contrato.
Tercero. En virtud de lo anterior, los demandantes instaron la resolución del contrato, en primer lugar de modo verbal, y, posteriormente mediante requerimiento notarial de fecha ……, solicitando la devolución del dinero pagado y los intereses correspondientes. La demandada no respondió a tal requerimiento.
Como fundamento de los anteriores hechos se adjuntan a la presente demanda los siguientes documentos:
Con relación al primer hecho, se adjunta como DOCUMENTO NUMERO UNO copia auténtica del citado contrato de compraventa.
En relación con el segundo hecho, se adjunta como DOCUMENTO NÚMERO DOS las oportuna certificaciones administrativas.
En prueba del hecho tercero, se adjunta a la presente demanda copia del citado requerimiento notarial.
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes:
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero.- Las partes están capacitadas para entablar la presente relación jurídico-procesal, conforme a los artículos 6 y siguientes de la LEC.
Segundo.- La representación del actor y la postulación a la presente demanda es la procedente conforme al artículo 23 y siguientes de la LEC.
Tercero.- La competencia territorial corresponde al Juzgado de Primera Instancia al que se dirige la demanda, conforme al artículo 50.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por ser el del domicilio del demandado.
Cuarto.- Respecto al procedimiento, procede el juicio ordinario, en base al artículo 249.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por razón de la cuantía, que excede de 6.000 Euros.
Quinto.- Que respecto al fondo del asunto, debemos recordar que es doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo la que indica que “El artículo 1124 está estrechamente ligado al 1504, siendo compatibles y el segundo una especialidad del primero. (Sentencia de 7 de Marzo de 1983). Tanto para los supuestos del ejercicio de la acción resolutoria de la compraventa contemplada en el artículo 1504 del Código Civil, en el supuesto de venta de bienes inmuebles, como el con carácter genérico otorga el artículo 1124 del Código Civil, en el caso de obligaciones recíprocas, para que la resolución pueda ser acogida no es bastante un simple retraso en el incumplimiento de las obligaciones de una de las partes, sino que ha de patentizarse la existencia de una voluntad obstativa al cumplimiento de lo convenido, que por su trascendental importancia pueda justificar su resolución (Sentencia de 20 de Noviembre de 1984)”.
En el presente caso, no estamos ante un mero retraso, como se prueba de los hechos y documental aportada, sino ante una voluntad rebelde del constructor en orden al cumplimiento de sus obligaciones al retrasar dolosamente la construcción del inmueble e incumplir con creces el plazo de entrega pactado.
Ciertamente, ha indicado la jurisprudencia que son presupuestos para la resolución (SSTS. 21.3.1986, 28.2.1989, 27.11.1992, 21.3.1994 17.11.1995, 16.5.1996, 16.11.1998,…): 1) La existencia de una relación obligatoria sinalagmática (obligaciones recíprocas, excluyéndose en las obligaciones incorporadas a un contrato unilateral), en la que el cumplimiento ha de ir referido a la obligación principal u objeto principal (no a los deberes accesorios o complementarios, así. STS 4.10.1983, 23.1.1996, 6.10.1997). 2) La exigibilidad de las obligaciones puestas en juego, al no estar sujetas a condición o término. 3) Ha de existir un incumplimiento “resolutorio”: grave, sustancial, sobre los elementos esenciales del contrato; inicialmente identificado como una “voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de lo convenido” (lo que supone un factor etiológico subjetivo, que impone una valoración del comportamiento del demandado que ha de llevar las notas de deliberación y rebeldía, así las SSTS. 5 y 9.7.1941, 12.4.1945, 27.2.1989) hasta identificarlo, abandonándose el marcado matiz subjetivista, no exigido por el precepto (y que sería tanto como exigir el dolo, dicen las SSTS. 18.11.1983, 24.2.1990, 18.3.1991,…), con “un hecho obstativo que, de modo absoluto, definitivo e irreformable impida el cumplimiento”, con lo que se abarcan no solo las conductas dolosas, sino también las negligentes derivadas de tal hecho obstativo, es decir incumplimiento culposo unido a la imposibilidad posterior, absoluta y definitiva de la prestación o a la imposibilidad de alcanzar el fin del contrato (así las STS 23.11.1964) llegándose a declarar que basta la frustración de las legítimas aspiraciones de los contratantes y el fin normal del contrato o la finalidad económica-jurídica, o el fin objetivo, (SSTS. 27.10.1981, 7.3.1983, 13.11.1985, 1.12.1989, 2.7.1992, 10.6.1996, 8.11.1997, 4.12.1998), a salvo los supuestos de imposibilidad sobrevenida “fortuita”, que pertenecen al campo de la teoría de los riesgos (arts. 1156 en relación con los arts. 1182 y 1184, y 1452 para la compraventa). Dicho incumplimiento puede ser incluso “parcial” (STS. 24.4.1951), o simplemente “defectuoso” pero relevante (STS. 23.11.1964) e incluso “tardío” si el término era esencial, si se frustra la finalidad perseguida (SSTS 30.3.1992). 4 La legitimación para ejercitar la facultad resolutoria, corresponde en exclusiva a la parte perjudicada por el incumplimiento, que ha cumplido aquello que le incumbía, a no ser que el incumplimiento del “incumplidor” sea consecuencia del incumplimiento anterior de la otra parte (SSTS. 5.6.1981, 22.10.1985, 3.2.1989, 20.6.1990, 20.11.1991, 3.12.1992, 15.11.1993, 9.5.1994, 27.12.1995, 26.1.1996, 15.7.1999). Y la prueba de las causas del incumplimiento corresponde al que las alega, debiendo interpretarse restrictivamente, en aras al mantenimiento del vínculo contractual (SSTS. 18.11.1994).
Pues bien, todos los presupuestos y requisitos citados se dan en el presente caso, por lo que procede la estimación de la demanda.
Sexto.- Es de aplicación el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que señala que las costas de la primera instancia se impondrán a la parte cuyas pretensiones sean totalmente rechazadas.
En su virtud,
SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentada esta demanda junto con sus documentos y copias de todo ello, se sirva admitirla y tenerme por personado y parte en la representación que ostento y por formulada demanda de JUICIO ORDINARIO contra D./Dª …………………, a quien deberá dársele traslado de la copia y documentos para que dentro del plazo legal pueda contestarla si así le conviniera, y previos los trámites legales se dicte sentencia por la que se declare la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha ……, con las consecuencias legales inherentes a dicha declaración y con restitución a los demandantes del precio entregado a la vendedora, esto es …… euros, más el interés que legalmente corresponda, todo ello con expresa condena en costas a la demandada.
PRIMER OTROSÍ DIGO.- A los efectos previstos en el apartado 1º del artículo 253 de la LEC, se hace constar que la cuantía de esta demanda es de …….
SEGUNDO OTROSÍ DIGO.- Siendo intención de esta parte cumplir con todos los requisitos legales, a tenor de lo previsto en el artículo 231 de la LEC, se solicita se le diere traslado de cualquier defecto que adoleciere la presente demanda, para la inmediata subsanación de la misma.
Es de justicia que pido en ……, a ……, de ……, de …….
Firma y número del Letrado Firma del Procurador
© José Antonio Mora Alarcón