Ocupantes de bienes hipotecados
La doctrina jurisprudencial aplicable a los supuestos de los ocupantes de bienes hipotecados, se recoge en la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 19 de abril de 2021 (ROJ: STS 1527/2021 – ECLI:ES:TS:2021:1527), que dice: ” La sentencia 134/2017, de 28 de febrero, nos recuerda en relación con el concepto de precario que: “Esta sala ha definido el precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de septiembre; 545/2014, de 1 de octubre)”. En el mismo sentido, se han pronunciado las recientes sentencias 691/2020, de 21 de diciembre y 109/2021, de 1 de marzo. En este caso, se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los demandados que, en consecuencia, se hallarían en dicha situación jurídica de precario. Por todo el conjunto argumental expuesto, no cabe fundar la demanda en la reclamación de las rentas con respecto a un contrato de arrendamiento extinguido. No existen vínculos contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y los anteriores arrendatarios demandados, que permitan accionar con base a los arts. 17, 27.2 a) de la LAU y 1555.1 del CC, sin perjuicio de las otras alternativas con las que contaba la sociedad accionante para reclamar los perjuicios sufridos por la ocupación sin título del inmueble.
No es de recibo el argumento de la parte demandante de que la aportación del contrato de arrendamiento con el anterior propietario, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, suponga el mantenimiento del vínculo arrendaticio, dado que no constituye un acto jurídico del que se pueda obtener la conclusión de que las partes litigantes optaron por concertar un nuevo contrato de tal clase, sino que es expresión de la simple aportación del título, que justificaba la ocupación del inmueble por los demandados, la cual ulteriormente se vio afectada por la enajenación forzosa del inmueble alquilado. Desde luego, no resiste una valoración crítica racional entender que tal acto jurídico es manifestación de una concorde voluntad de las partes de concertar un nuevo contrato de tal naturaleza. Como señalamos en la sentencia 109/2021, de 1 de marzo, ante este mismo argumento: “[…] esta interpretación se opone a la doctrina jurisprudencial que hemos fijado, conforme a la cual en los supuestos previstos en el art. 13.1, párrafo primero, LAU, durante la vigencia de la redacción citada, lo que se produce es un supuesto de extinción ope legis de la relación arrendaticia. Esta situación no comporta una desprotección de los derechos del nuevo propietario quien, ante la ineficacia sobrevenida del título arrendaticio, podría instar, si concurren los demás presupuestos legales para ello, el desalojo de la finca precisamente por encontrarse el ocupante, antiguo arrendatario, en situación de precario. Como antes se dijo, tampoco impide esta situación de ineficacia sobrevenida del título de ocupación la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento entre el nuevo propietario y el anterior arrendatario, si ello conviene a ambos. Lo que no cabe es que ante el impago de la renta arrendaticia iniciado con el cambio de propietario por la adjudicación de la finca en ejecución hipotecaria y el aquietamiento durante un periodo de más de dos años y medio (entre octubre de 2014 y mayo de 2017) del nuevo propietario sin instar el desahucio ni reclamar las rentas atrasadas, se pretenda que reviva una relación arrendaticia que feneció automáticamente por ministerio de la ley al consumarse la enajenación forzosa de la finca”.”