Arrendamiento de finca rústica: duración
El art. 1.577 del CC, partiendo de la nota de la temporalidad inherente a los contratos de arrendamiento, fijó cuál era el plazo de duración de los arriendos sobre predios rústicos cuando nada se había pactado al respecto entre las partes ( art. 1.569-1 CC). Además, su juego normativo se estableció a otro importante efecto como es el de la tácita reconducción, por remisión expresa, en esta ocasión, del art. 1.566 del CC al precitado art. 1.577.
La vigencia de una legislación especial sobre arrendamientos rústicos determinó que se considerara que el art. 1.577 del CC quedaba limitado a los contratos excluidos por dicha normativa específica. No obstante, lo cual la remisión expresa del art. 83.1 c) de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, a la tácita reconducción determinó la virtualidad del instituto. Así se señaló, en la STS 295/1989, de 10 de abril, que:
“[…] es incuestionable que la relación arrendaticia perdura durante el lapso o lapsos de tiempo correspondientes a la táctica reconducción, explícitamente admitida por el artículo 83-b) y c) de la Ley 31 de diciembre de 1980, en relación con los artículos 1.566 y 1.577 del Código Civil”.
Inicialmente, la jurisprudencia en sentencias antiguas como, por ejemplo, las de 16 de noviembre de 1899 o 6 de febrero de 1934, utilizaban el término prórroga con referencia al art. 1.566 del CC, pero la reciente jurisprudencia se expresa en el sentido de que la tácita reconducción es un nuevo contrato, porque el disfrute de la cosa tiene su origen en la ley, siendo cosa distinta las prórrogas legales establecidas en la legislación especial arrendaticia rústica.
Dispone el art. 1566 CC que:
“Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.
Por su parte, el art. 1577 CC, al que se remite el anterior, norma, en su párrafo primero, que:
“El arrendatario de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o puede dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos”.
Como se declara en la STS 530/2018, de 26 de septiembre, cuya doctrina reproduce y ratifica la más reciente sentencia 184/2021, de 31 de marzo, la tácita reconducción a que se refiere este precepto “da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes”. Este consentimiento se entiende producido, como resulta del art. 1.566 del CC, por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.
En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre, se precisa que:
“[…] se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento (“si al terminar el contrato”, dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito”.
Y se señala en la STS 184/2021, de 31 de marzo:
“[…] la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior […] La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento”.
En el mismo sentido, la sentencia 557/2010, de 14 de septiembre, señala que:
“La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del CC supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo, y a lo relativo a cualquier obligación accesoria incorporada al contrato, como son las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato”.