RESUMEN DE JURISPRUDENCIA SOBRE RETRACTO DE COLINDANTES
1. Concepto.
Como indica la SAP de Burgos, sección 2ª, del 10 de septiembre de 2019, Sentencia nº 294/2019, recurso nº 240/2019, “El artículo 1523 CC dispone que tienen derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.
La STS de 28-7-2019 indica: “La finalidad del retracto legal de colindantes o asurcanos es, como indica la Exposición de Motivos del Código Civil, “facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza”. En consecuencia se trata de evitar la excesiva fragmentación de los terrenos rústicos en cuanto supone una situación claramente antieconómica.”
La sentencia del TS de 29 de octubre de 1985, recuerda que ha de accederse al retracto: “… siempre que conduzca a la reunión de pequeños predios rústicos a otros de su misma naturaleza y de ahí que ambas fincas, la del retrayente y la del demandado, hayan de merecer la calificación de rústicas, que es la razón de que el citado artículo hable expresamente de “las tierras colindantes”, determinando a su vez que la Jurisprudencia, ante el vacío legal existente puesto que no se suministra por la ley la noción de las fincas de esa clase por el contrario distinción frente a las urbanas, haya acudido de antiguo ( sentencias de doce de marzo de mil novecientos dos, ocho de julio de mil novecientos tres, catorce de diciembre de mil novecientos cinco, ocho de febrero de mil novecientos siete y primero de diciembre de mil novecientos veintisiete) y hasta tiempos actuales (las ya citadas de diecisiete de diciembre de mil novecientos cincuenta y cinco y diecinueve de octubre de mil novecientos ochenta y uno y las de seis de noviembre de mil novecientos cincuenta y siete y diez de junio de mil novecientos cincuenta y cuatro) a criterios como el de la situación en el campo o en la ciudad, el aprovechamiento o destino, explotación agrícola o forestal frente a vivienda, industria o comercio, y, finalmente, a la preponderancia de alguno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por la relación de dependencia que entre ellos exista como principal el uno y accesorio el otro; sin olvidar los conceptos, establecidos para sus fines respectivos, proporcionados por las leyes de Arrendamientos Rústicos y Urbanos “.
En alguna ocasión el T.S. ha definido el retracto matizando la literalidad del art. 1521 y así la sentencia de 26 de febrero de 2010, afirmó que más que una subrogación el retracto supone la imposición de una obligación de venta “recuerda la sentencia de 4 de febrero de 2008Jurisprudencia citada a favor STS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 04/02/2008 (rec. 5022/2000)Concepto de retracto: venta forzosa del comprador a favor de retrayente. , es el derecho que por ministerio de la ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa, subrogándose en el lugar del comprador; no tanto es una subrogación, como se define habitualmente, sino una venta forzosa por el comprador al retrayente. Este retracto es una limitación impuesta a la propiedad rústica que, aunque redunda en provecho de un particular, está motivada por interés general, como han reiterado las senten cias de 12 de febrero de 2000, 20 de julio de 2004 y 2 de febrero de 2007Jurisprudencia citada a favor STS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 02/02/2007 (rec. 1454/2000) Retracto de colindantes: naturaleza. STS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 12/02/2000 (rec. 1495/1995) Retracto de colindantes: naturaleza. STS , Sala de lo Civil , Sección: 1ª, 20/07/2004 (rec. 1835/1999) Retracto de colindantes: naturaleza.”.
Se trata en cualquier caso, y concretamente en el del retracto de colindantes o asurcanos, de limitaciones impuestas a la propiedad rústica a modo de cargas de derecho público, pues aunque puedan redundar en provecho de particulares están motivadas por el interés general ( sentencia de 2 febrero 2.007 (RJ 2007, 924).
En cuanto supone una limitación a la libre disponibilidad de los bienes por su propietario y una excepción al principio de libertad de contratación, es objeto de una rigurosa regulación legal y merece una interpretación restrictiva pues en definitiva supone que quien ha adquirido una finca, por compraventa o dación en pago, pierde la propiedad en virtud de una disposición legal que le impone su transmisión a un tercero, quedando sin efecto su adquisición por causas ajenas a la misma. De ahí que se establezca un breve plazo de caducidad de nueve días para su ejercicio en el artículo 1.524 del Código Civil , transcurridos los cuales ya no puede tener lugar el retracto.
2. Distinción entre predio rústico y urbano
Como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2.010: “En este sentido el Tribunal Supremo en la sentencia de 26 de febrero de 2.010 declaró: “El predio rústico se distingue fundamentalmente del urbano: a) Por su situación o emplazamiento en el campo o en la población. b) Por el aprovechamiento o destino -explotación agrícola, pecuaria o forestal, frente a vivienda, industria o comercio-. c) Por la preponderancia de uno de estos elementos, si ambos concurren en un mismo predio, o por relación de dependencia que entre ellos exista, como principal el uno y accesorio el otro ( SS. 8-5-1944 , 4-10-1947 , 10-6-1954 y 7-11-1957 )”.
3. El retracto del Código civil y de la Ley 19/1995
” …Así, el retracto establecido en el art. 1523 CC .., sólo exige que se trate de fincas rústicas y que la finca vendida no exceda de una hectárea, mientras que el contemplado en el art. 27 de la Ley 19/1995 , se aplica en caso de que el retrayente sea titular de explotaciones prioritarias, de modo que ambos coexisten (Sentencia Audiencia Provincial Huesca (Sección 1ª), de 30 enero que cita las de la Audiencia Provincial de Valencia de 19 de octubre de 2000 y la de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Navarra, de 14 de mayo de 1998 esta última apuntó que precisamente por la brevedad del plazo previsto en el art. 1523 CC , el legislador vino a establecer otra modalidad para permitir una mayor efectividad de la medida cuando nos hallemos ante explotaciones agrarias prioritarias, cuya existencia y mantenimiento se quiere incentivar en la actual política agrícola, motivo por el cual la Ley de 1995 añadió dicha segunda posibilidad de retracto con un plazo mucho más largo de un año; concluyendo la mencionada resolución que aunque ambos retractos manifiestan una política agraria de lucha contra el minifundio, uno y otro son distintos con una regulación diferente, por lo que no cabe extrapolar los requisitos del previsto en la normativa especial al general del C.C. ( SAP de Guadalajara, sección 1ª de 7-12-2005 ).
En definitiva, la regulación del retracto de colindantes en la citada Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias no modifica para nada la regulación del Código Civil y actualmente existen dos retractos de colindantes, el regulado en los arts. 1523 y ss. Código Civil , que sólo exige que se trate de fincas rústicas y que la finca vendida no exceda de una hectárea; y el establecido en el art. 27 de la Ley 19/1995 , que se aplica en caso de que el retrayente sea titular de explotaciones prioritarias. El de la Ley 19/1995 hace referencia a la explotación agraria prioritaria, a diferencia del retracto del Código Civil que se ciñe a cualquier caso de propiedad de fincas rústicas; aquél toma en consideración la unidad mínima de cultivo como requisito, mientras que el del Código Civil se basa en que la finca retraída no exceda de una hectárea. También difieren en el plazo de caducidad de la acción. Son, por todo ello, retractos distintos con una regulación diferente, si bien ambos con una misma finalidad. Como dijo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 30 de abril de 1999 también describe el retracto de la Ley 19/1995 como “un especial derecho de retracto, caracterizado frente al general del artículo 1.523 del Código Civil , por la ampliación de la superficie de la finca a retraer y del plazo para ejercitar el derecho”.
4. Acreditación de dedicarse a la agricultura o ganadería
Comparte plenamente la Sala el análisis jurídico de la realidad fáctica constatada en el procedimiento, que realiza la sentencia apelada, de forma que no se cumple con el requisito de que el retracto sirva en este caso al interés general representado por la obtención de un mejor aprovechamiento rústico de la finca de la retrayente, agrícola, forestal o ganadera, sino única y exclusivamente al beneficio propio de la actora. Hay que tener en cuenta que la viabilidad de la acción de retracto no se agota, taxativamente, en los requisitos enunciados por los artículos 1.523 y 1.524 CC, sino en su concordancia con la finalidad perseguida por el legislador, habida cuenta del carácter limitativo o restrictivo que implica el retracto en el derecho de propiedad. Y en este caso, la parte demandante no justifica que la unión y cultivo conjunto de su finca y la de los demandados haya de redundar en un aprovechamiento de las mismas mejor que el actual y ni tan siquiera se justifica que la finca de la apelante retrayente se dedique al cultivo o a la ganadería, por el contrario, se constata de la prueba practicada que ni la actora ni su esposo se dedican profesionalmente a la agricultura, que en la finca de su propiedad no se realiza una actividad económica de explotación agraria, y que, simplemente, mantienen en la finca animales domésticos, como un perro y gatos, y algunas gallinas, y el cultivo de la misma lo realiza el marido de la actora con la finalidad de autoconsumo, sin actividad de venta a terceros (SAP, Civil sección 3 de Santa Cruz de Tenerife, del 26 de enero de 2021).
5. Plazo de ejercicio
La jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha encargado de recalcar de forma reiterada (SS. 20.05.43 (Ardi. RJ 1943, 572), 28.05.63 (RJ 1963, 2952)) que el comienzo del cómputo del plazo para el ejercicio del derecho se produce desde la inscripción en el Registro, con presunción “iuris et de iure” de que desde ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que el plazo se contará desde el día siguiente a la fecha de la inscripción ( SS. 22.02.56 , 15.12.56 y 20.11.64 (Ardi. RJ 1964, 5394)), si bien cuando el retrayente conoció la venta con anterioridad a la fecha de la inscripción, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento, pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción ( STS. 21.07.93 (Ardi. RJ 1993, 6106)).
Además, añade el indicado Tribunal que en caso de que no acceda la finca al Registro, la noticia de la venta habrá de abarcar las condiciones esenciales de la misma, para que el retrayente pueda valorar si le conviene ejercitar el derecho a retraer (SS. 20.05.91 , 15.10.91 y 30.11.96 (RJ 1996, 8591).
Esa noticia o “conocimiento ha de ser completo, cumplido o cabal, abarcando una noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, no bastando ciertas referencias de la misma o datos incompletos de sus condiciones – SS., entre otras, de 6 marzo 1973 ( RJ 1973\899 ), 15 febrero 1974, 20 febrero 1975 ( RJ 1975\662 ) y 30 octubre 1978 ( RJ 1978\3289)” (Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) de 9 febrero 1984 , Ardi. RJ 1984\1128).”
En la citada sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2.010 se declara: ” Baste recordar la constante jurisprudencia que exige el conocimiento completo del acto transmitido que da lugar al retracto, como dies a quo para el plazo de caducidad del artículo 1.524 del Código civil antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad: sentencias de 26 de febrero de 2.009 (RJ 2009, 1521 ) y 1 de abril de 2.009 (RJ 2009, 4130). Producida la inscripción, la sentencia de 25 de mayo de 2.001 (RJ 2.001, 3382) considera dies a quo la facilitación de la certificación de la transmisión. Otras sentencias que se citan en el recurso, nada tienen que ver con este supuesto. Son constantes las que mantienen que el dies a quo es el marcado por la inscripción registral que no es contrario al principio constitucional de la tutela judicial efectiva, como así declaró la sentencia del Tribunal Constitucional 54/1994, de 24 de febrero (RTC 1994, 54); así, las sentencias de esta Sala de 27 de junio de 2.000 (RJ 2000, 5740 ) y 11 de mayo de 2.007 (RJ 2.007, 3.109). Las sentencias de 2 de julio de 1.993 y 7 de abril de 1.997 (RJ 1997, 2737) resumen la doctrina jurisprudencial en el sentido de que ” La inscripción registral implica una presunción iuris et de iure de conocimiento por el retrayente de la transmisión, pero si se acredita que antes tuvo conocimiento cabal de la misma el plazo se computará a partir de dicho conocimiento, pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción.”.
6. Plazo de caducidad.
El art. 1.524 del CC establece en su primer párrafo que “no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.”