Subarriendo

Subarriendo

El subarriendo es la cesión voluntaria del uso de las cosas arrendadas, que hace a tercera persona el arrendatario, por una renta o merced convenida.

Las leyes romanas entendieron que ésta era una facultad libre del arrendatario. Para el Código civil, “si en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíbe expresamente, el arrendatario puede subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada” (artículo 1550 C.c.). En su virtud, el arrendatario puede subarrendar, siempre que un pacto expreso no se lo prohiba. Pero este derecho no alcanza a los que tienen en precario una finca, que no pueden subarrendar.

No es subarriendo, sin embargo, el que por razones de amistad ocupa de forma transitoria o imprevista el local arrendado, sin existir en el arrendatario deliberado propósito de trasmitir la posesión arrendaticia.

A tenor de las reglas del Código, si bien el subarriendo no puede durar más tiempo que el estipulado para el arriendo, y si bien el subarrendador sigue siendo responsable para el propietario de la conservación de las cosas y del pago de la renta, el subarrendatario queda también directamente obligado con el propietario, y éste puede exigirle el cumplimiento de las obligaciones referentes al uso, conservación de los predios y pago de la renta, aunque ésta la tenga anticipada el subarrendador (artículos 1550 a 1552 C.c.).

El artículo 8º de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece limitaciones al subarriendo, al declarar que el contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en en dicha Ley para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.