Demandas de resolución contractual - juzgando.com, la web del Derecho

NOTA INFORMATIVA: La Ley 29/94 de 24 de noviembre, recoge en los artículos 27 y 28 de la misma varias causas de resolución del contrato de arrendamiento, pero distinguiendo entre causas de resolución por “incumplimiento de obligaciones”, y causas imputables al arrendador e imputables al arrendatario. Estas causas de resolución traen su origen de una actitud de cualquiera de las partes lesivas contra los intereses de la otra.

El artículo 27 de la Ley 29/94 prevé que “el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil.

Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad primaria y permanente de vivienda del arrendatario, o de quien efectivamente la viviera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda”.

Por otro lado, el apartado 4, introducido por el art. 1.18 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, especifica que “tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario”.

No obstante, los contratos anteriores a la Ley 29/1994 seguirán rigiéndose en estas causas de resolución por los artículos 114 y siguientes, teniendo muy en cuenta, en los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, las excepciones a la prórroga reguladas en los artículos 62 y 70 del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

El procedimiento, en cualquier caso, será el regulado en el artículo 249,6º de la LEC, es decir, el juicio ordinario, pero teniendo en cuenta en los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley, los requisitos del artículo 65 de la Ley de 1964, en aquellos casos que sean aplicables.