Validez del contrato privado de compraventa
Por lo que hace a la elevación a público del documento privado de compraventa, es cierto que conforme establece la STS de fecha 10 de octubre de 2011 “En concreto , la de 12 de mayo de 1994 , citada por el recurrente, resume dicha doctrina en los siguientes términos: «el comprador, en un contrato de compraventa perfeccionado, se encuentra legitimado, sin corta pisa de plazo prescriptivo alguno, para solicitar la total ejecución y consumación de lo convenido, y en torno a la cuestión de elevar a escritura pública un documento privado, es doctrina de la Sala que los contratos constituyen un todo orgánico, supeditadas las cláusulas accesorias a la que forma el núcleo, la obligación principal, causa del concurso de voluntades, y que el pacto de elevar a escritura pública lo convenido en el documento privado es una facultad más que una obligación, aunque no se exprese especialmente; y mientras subsista la vigencia del contrato y el ejercicio de los derechos y obligaciones a que haya dado nacimiento, pervive también el pacto accesorio de poder ser instrumentado públicamente, sin que el no haber hecho uso de ella enerve la acción que corresponda ( sentencias, entre otras, de 30 abril 1955 ; 9 mayo 1970 ; 12 febrero 1975 y 14 febrero 1986 “.
El perfeccionamiento de la transmisión del dominio de un inmueble en el marco del Derecho civil español no exige de documento público ni de inscripción registral a favor del comprador y desde luego no puede entenderse que prescribe extintiva y automáticamente un derecho de propiedad en perjuicio del comprador y a favor vendedor si el comprador no lo eleva a documento público y lo inscribe en el Registro de la propiedad, por lo que el comprador en documento privado que paga el precio y toma posesión de la cosa comprada (traditio) realiza con ello los actos precisos para adquirir el dominio (arts. 609, 1.095 , 1.445 y concordantes del CC), sin perjuicio de que quepa contra él la prescripción adquisitiva a favor de un eventual poseedor que, no obstante, deberá acreditar la ocupación a título de dueño durante los plazos y con los requisitos que exige el Código Civil, a lo que se añade que otra cosa distinta sería el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de compraventa, obligaciones puramente personales, para el comprador pagar el precio para el vendedor entregar el inmueble, que si estaría sometidas a un plazo de prescripción como todas las acciones personales de 15 años.
De haberse producidola traditio, el otorgamiento de la escritura pública lo único que vendría a derivar sería un reforzamiento de la tradición ya realizada y su posibilidad de acceso al Registro, pero desde luego no puede decirse que haya prescrito el derecho elevar a público el contrato, pues en definitiva tal derecho no significa el cumplimiento de las obligaciones personales que comporta el contrato de compraventa, habiéndose ya materializado dichas obligaciones personales por lo que el otorgamiento de la escritura pública no cumple la función de tradición instrumental habiéndose producido ya la tradición material de la finca pero en el caso puede resultar inocuo la elevación a público del contrato de compraventa cuando se procede a declarar el dominio y a declarar judicialmente la validez del contrato y por lo tanto podrá ser inscrito en el Registro.