Alcance del aval por no entrega en plazo de vivienda
Sobre el alcance de este aval, la sentencia 527/2016, de 12 de septiembre , fijó como doctrina que “las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística”. Según esta sentencia, que cita la 696/2013, de 13 de noviembre , la obligación de entregar la vivienda en plazo, garantizada por el aval, “presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador”, siendo lo relevante para el comprador, partiendo de la terminación física de la obra, “que la entrega o puesta a disposición tenga lugar conforme al artículo 1462 CC , esto es cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino”, lo que a su vez pasa por la obtención de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, entre cuyos efectos se encuentra “permitir la cancelación de las garantías constituidas para asegurar la restitución de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas, en los términos previstos en el artículo 4 de la Ley 57/1968, de 27 de julio , y Disposición Adicional 1ª de la LOE “. Como en el caso entonces enjuiciado la licencia de primera ocupación obtenida fue anulada por ilegalidades urbanísticas que el promotor ocultó al comprador y que determinaron la anulabilidad del contrato por error en el consentimiento, la sala consideró que las garantías otorgadas (póliza de seguro) debían surtir efecto en orden a proteger al comprador.
En definitiva, si el aval garantiza la devolución de los anticipos en caso de falta de terminación de la edificación dentro del plazo pactado, con mayor razón la habrá de garantizar cuando el vendedor supedite el otorgamiento de escritura pública al pago de un precio mayor que el estipulado o pretenda entregar la vivienda con cargas hipotecarias cuando se pactó libre de cargas. Por tanto, las razones de los compradores para resolver el contrato eran tan poderosas y evidentes que carecen de relevancia alguna las especulaciones de la sentencia recurrida acerca de su voluntad de desvincularse del contrato, pues nadie puede ser obligado a seguir contractualmente vinculado en condiciones más gravosas que las pactadas y, además, directamente relacionadas con el precio de las viviendas al que se aplicaban los anticipos cuya devolución garantizaba el banco codemandado
Postura que es reiterada en la STS 8 de marzo de 2021:
“CUARTO.- Entrando ya en el fondo, el recurso debe ser estimado por las razones que expuso la ya citada sentencia de esta sala 255/2019, de 7 de mayo , que, en lo que ahora interesa, se resumen en que la obligación de entregar la vivienda en plazo, garantizada por el aval, ha de entenderse en el sentido de entrega efectiva, por lo que si el aval garantiza la devolución de los anticipos del comprador en caso de falta de terminación de la edificación dentro del plazo pactado, “con mayor razón la habrá de garantizar cuando el vendedor supedite el otorgamiento de escritura pública al pago de un precio mayor que el estipulado o pretenda entregar la vivienda con cargas hipotecarias cuando se pactó libre de cargas”, que fue lo ocurrido en este caso. Por lo tanto y como entonces, también en este caso el comprador tenía “poderosas y evidentes” razones para actuar como lo hizo (instando la resolución del contrato por incumplimiento de la promotora anterior a que esta le requiriera para escriturar) ya que la promotora no atendió el requerimiento del comprador para que procediera a cancelar las hipotecas antes del otorgamiento de la escritura.”