El Tribunal Supremo en la sentencia núm. 208/2020, de 29 de mayo (ECLI: ES:TS:2020:1459), en la que estudia en profundidad el tema, señala que:
” la subasta no hace irreivindicable la adquisición del bien por el adjudicatario y cuando el bien pertenece a un tercero, el adjudicatario solo queda protegido en su adquisición si se cumplen los requisitos que, con carácter general, establece para las adquisiciones “a non domino” la legislación sustantiva a que se remite el art. 594.1 LEC , legislación que requiere tanto la validez del acto adquisitivo ( art. 33 LH ) como la buena fe y la inscripción del adquirente ( art. 34 LH )”.
Por lo tanto, es preciso, ante todo, que el acto adquisitivo sea válido ( art. 33 LH), presupuesto que no concurriría si el procedimiento de realización judicial adoleciera de algún vicio invalidante. Pues bien, la recurrente sostiene que la subasta no fue válida al no haberse notificado la misma al actor conforme el art. 661 LEC, infracción que lleva aparejada su indefensión, y, por lo tanto, la nulidad de lo actuado incluyendo la subasta. Efectivamente, en la sentencia citada núm. 208/2020 el Alto Tribunal considera que:
” Pero importa destacar a efectos del presente recurso que en la misma sentencia de 5 de marzo de 2007 también se apuntó que, en el caso que era objeto de enjuiciamiento, “el procedimiento administrativo de apremio (…) no adoleció de irregularidad alguna que pudiera determinar la nulidad del acto adquisitivo en el sentido contemplado por el artículo 33 de la Ley Hipotecaria “.
Esta precisión es lógica, porque el título de adquisición de quien pretende la protección del Registro debe ser válido. La inscripción no convalida los actos o contratos nulos con arreglo a las leyes ( art. 33 LH y los defectos del título no se confirman por la buena fe del adquirente. El título del tercero del art. 34 LH tiene que ser válido, no está a salvo de las acciones de invalidez que afecten a su propio título. Esta falta de efectos convalidantes de la inscripción se refiere al título en cuya virtud se practica la inscripción. También cuando se trata de la adjudicación en virtud de un procedimiento de ejecución, tal y como para el derecho anterior recordó la citada sentencia de 5 de marzo de 2007 y recoge expresamente el art. 594 LEC cuando alude a la “nulidad de la ejecución””
El art. 661 LEC establece que “cuando, por la manifestación de bienes del ejecutado, por indicación del ejecutante o de cualquier otro modo, conste en el procedimiento la existencia e identidad de personas, distintas del ejecutado, que ocupen el inmueble embargado, se les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten ante el Tribunal los títulos que justifiquen su situación”. En el presente caso, la administración concursal, en su escrito de 21 de abril de 2017, hizo constar la probable existencia de ocupantes del inmueble, que se atribuían su propiedad, por lo tanto, conforme lo establecido el citado art. 661, el Juzgado del Concurso o, al menos, la administración concursal debió notificar la apertura de la fase de liquidación y el inicio del procedimiento de subasta electrónica de la finca, para que la actora pudiera hacer valer sus derechos.