Tanto el artículo 1490 del CC como el artículo 342 del CCo, que regulan el tiempo para el ejercicio de las acciones redhibitorias y quanti minoris dentro de la compraventa, establecen unos plazos de caducidad no de prescripción (sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1994, de 6 de noviembre de 1995, 27 de noviembre de 1999 y 28 de septiembre de 2000, 22 de enero de 2009 y 8 de julio de 2010).
La acción “quanti minoris” derivada del saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida es aquella a que se refiere el artículo 1486 citado cuando le permite la comprador optar por rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Sobre el saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa declara la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 2010 que “Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni conoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, ni nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970).”
Con la acción ” quanti minoris” derivada del saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa se pretende restablecer el equilibrio contractual rebajando el precio en proporción al defecto o vicio oculto. No se trata de una acción indemnizatoria derivada de los vicios ocultos. Así lo tiene declarado el Tribunal Supremo en sus Sentencias de 14 de junio de 1996, 25 de septiembre de 2003 y 21 de junio de 2007. Solo cuando el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, y éste ejercita la acción rescisoria (la redhibitoria) se añade a la rebaja proporcional del precio la indemnización de los daños y perjuicios padecidos ( artículo 1486 del Código Civil).
Esta rebaja de una cantidad proporcional del precio (la quanti minoris) en ocasiones coincide con el coste de reparación de los defectos que han dado lugar a la apreciación de los vicios ocultos, pero no siempre es así. En este concreto caso, la sentencia recurrida ha estimado que es así, lo que el Tribunal, en su función revisora, considera que es totalmente correcto.
La jurisprudencia viene exigiendo para el éxito de la denominada actio quanti minoris que se regula en los artículos 1484 al 1486 del Código Civil, la concurrencia de los siguientes requisitos:
1º) Que el vicio o defecto sea oculto, en el sentido de que no fuera conocido ni lo pudiera ser por el adquirente, es decir que los vicios no pudieran ser fácilmente apreciados por el comprador en razón a sus particulares conocimientos o singular notoriedad y anteriores relaciones mantenidas por los contratantes Por esto excluye el Código Civil la responsabilidad por vicios ocultos en los casos de que se trate de defectos manifiestos o estuvieran a la vista, y cuando, aunque no lo estén, el comprador sea un perito que, por razón de su profesión u oficio, debieran fácilmente conocerlos. En el supuesto que examinamos, es obvio que los elementos estructurales de la finca no están a la vista ni son perfectamente perceptibles, solo una vez efectuadas las catas correspondientes en una parte de los pilares de hormigón se han detectado importantes oxidaciones en las armaduras que no se podían apreciar a simple vista.
2º) Que el defecto sea grave, lo que se cualifica legalmente como que de haberlo conocido el comprador, no habría adquirido la cosa o habría dado menos precio por ella. Nadie puede sostener seriamente que una oxidación generalizada de un pilar de hormigón, no sea un defecto grave que desde luego no cabe esperar por la antigüedad de la edificación, pues la misma antigüedad tienen otros pilares de la finca y están perfectamente sanos. Es obvio que de haber conocido esta grave circunstancia (amén de la antigüedad de la finca) el comprador o no concierta la venta o da un menor precio por ella
3º) El vicio sea preexistente a la venta, anterior a la fecha de perfeccionamiento del contrato, porque los defectos sobrevenidos corren a cargo del propietario de la cosa al momento en que se manifiestan o se hacen presentes aunque no se manifestaren de inmediato y
4º) Que se ejercite la acción en el plazo legal, que es el de caducidad de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (artículo 1490 Código Civil). Requisitos que no concurren en el caso de autos”.