La opción de compra
La opción de compra es un contrato por el cual una de las partes atribuye a la otra un derecho que le permite decidir dentro del término preestablecido y unilateralmente la celebración de determinado contrato. La sentencia del TS de 9/10/87, que cita otras, recuerda que la opción de compra es un contrato en virtud del cual una persona se compromete a vender a otra, bien para sí o para un tercero, una determinada cosa, siendo, en realidad, el optatario el que queda unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante.
Por lo tanto estamos en presencia de un contrato obligacional y no de un derecho real. Para desplegar sus efectos traslativos del dominio haría falta la declaración de voluntad del optante realizada en el plazo convenido, momento en el que se produce la consumación de la compraventa, pero teniendo en cuenta todo lo ya expuesto en relación con la teoría del título y el modo, es decir, que incluso ejercitada la opción de compra es necesaria la tradición para que se entienda trasmitido el dominio.
Si la naturaleza jurídica de la opción de compra corresponde a la de un contrato y así lo admite, como hemos dicho el Tribunal Supremo, en sentencias de 9/10/87, ya citada, 24/1/91, 1/12/92 y 15/12/97, le son aplicables las disposiciones generales sobre obligaciones y contratos, o la voluntad de las partes, completada con la jurisprudencia, como fuente de la obligación.
Cuestión distinta es que el artículo 14 del Reglamento Hipotecario admita la inscripción Registral de la opción de compra con determinados requisitos. La sola inscripción Registral no es suficiente para acreditar la transmisión del dominio. Seguimos estando en presencia de un contrato, derecho personal que puede tener efectos frente a terceros a través de la inscripción, que nunca tiene la virtud de trasmutar derechos, convirtiendo los personales en reales.
En este sentido es sumamente clara la opinión del profesor Albaladejo cuando afirma que “como se sabe, los derechos reales sobre inmuebles pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, por un lado, salvo la principal excepción de la hipoteca y alguna otra, la inscripción no es precisa para que el derecho nazca o se transmita; y por otro, el derecho sobre el inmueble de que se trate, si es real y posible, se rige, en cuanto a su adquisición, por las reglas expuestas (se refiere a la teoría del título y el modo), es decir, necesita de tradición para que el aceptante lo reciba. Y su inscripción en el Registro es – cuando se practica, si se práctica- algo distinto y a parte de la tradición. Es, pues, equivocado pensar que tratándose de derechos reales sobre inmuebles, la inscripción de los mismos en el Registro sustituye a la tradición, de forma que para adquirirlos hiciere falta título mas inscripción, en vez de título más tradición”
Por lo tanto la inscripción Registral del derecho de opción podrá producir los efectos, especialmente de protección Registral, que la Ley Hipotecaria y su Reglamento conceden, pero lo que nunca puede hacer es atribuir el dominio del bien sobre el que se ejercitará en su día la opción, ya que este dominio solamente se adquiere mediante la efectiva entrega o tradición, de forma que incluso ejercitándose la opción mediante una compraventa, tampoco se trasmitirá el dominio hasta que no se lleve a cabo la entrega de la cosa vendida.