Gastos en préstamos e hipotecas
La STS de 16 de octubre de 2019, nº 546/2019, rec. 950/2017 estableció:
” 6.- Gastos notariales
(i) La sala en la sentencia, reiteradamente citada, sostiene:
“1.- En lo que respecta a los gastos de notaría , el art. 63 del Reglamento del Notariado remite la retribución de los notarios a lo que se regule en Arancel.
“En primer lugar, la diversidad de negocios jurídicos -préstamo e hipoteca – plasmados en la escritura pública no se traduce arancelariamente en varios conceptos minutables: el préstamo, por su cuantía; y la hipoteca , por el importe garantizado; sino que, en armonía con lo antes razonado, prevalece una consideración unitaria del conjunto, por lo que se aplica el arancel por un solo concepto, el préstamo hipotecario.
“A su vez, la norma Sexta del Anexo II, del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre (EDL 1989/14776) , por el que se aprueba el Arancel de los Notarios, dispone:
” La obligación de pago de los derechos corresponderá a los que hubieren requerido la prestación de las funciones o los servicios del Notario y, en su caso, a los interesados según las normas sustantivas y fiscales, y si fueren varios, a todos ellos solidariamente”.
” Desde este punto de vista, la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz deben distribuirse por mitad. El interés del prestamista reside en la obtención de un título ejecutivo ( art. 517.2.4ª LEC ), mientras que el interés del prestatario radica en la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria, a un interés inferior al habitual en los préstamos sin garantía real.
“Es decir, como la normativa notarial habla en general de interesados, pero no especifica si a estos efectos de redacción de la matriz el interesado es el prestatario o el prestamista, y el préstamo hipotecario es una realidad inescindible, en la que están interesados tanto el consumidor -por la obtención del préstamo-, como el prestamista -por la garantía hipotecaria-, es razonable distribuir por mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento.
“2.- Esta misma solución debe predicarse respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario , puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación “.
No es argumento que se girase el pago total a la prestataria actora y lo abonase sin protesta, pues efectivamente se hizo en aplicación de una cláusula que luego se ha declarado nula por abusiva, sin que se debata la imposibilidad de ejercitar la acción por el transcurso del tiempo.
7.- Gastos de registro de la propiedad .
(i) En la sentencia de Pleno cuya doctrina estamos siguiendo se establece:
“1.- En lo que atañe a los gastos del registro de la propiedad, el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre (EDL 1989/14775) , por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad, establece en la Norma Octava de su Anexo II, apartado 1º, que:
“Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho, siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento, pero en el caso de las letras b ) y c) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria , se abonarán por el transmitente o interesado”.
“Con arreglo a estos apartados del art. 6 LH , la inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente por el que lo transmita (b) y por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir (c).
” A diferencia, pues, del Arancel Notarial, que sí hace referencia, como criterio de imputación de pagos, a quien tenga interés en la operación, el Arancel de los Registradores de la Propiedad no contempla una regla semejante al establecer quién debe abonar esos gastos , sino que los imputa directamente a aquél a cuyo favor se inscriba o anote el derecho.
“2.- Desde este punto de vista, la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario.
“3.- En cuanto a la inscripción de la escritura de cancelación, ésta libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, por lo que le corresponde este gasto “.
La misma solución ha de aplicarse a los gastos de gestión y de tasación, si bien actualizando lo indicado en esa sentencia conforme a la doctrina de la STJUE de 16 de julio de 2020 . En efecto, las SSTS de 23 de enero de 2019 se remitían al Real Decreto-Ley 6/2000, de 23 de junio, sobre Medidas Urgentes de IntensificacioŽn de la Competencia en Mercados de Bienes y Servicios, que en el artículo 40 establece: ” Las entidades de crédito y las demás entidades financieras deberán hacer constar expresamente en los folletos informativos previos a la formalización de los préstamos garantizados con hipoteca inmobiliaria destinados a la adquisición de viviendas que suscriban con personas físicas el derecho que asiste al prestatario para designar, de mutuo acuerdo con la parte prestamista, la persona o entidad que vaya a llevar a cabo la tasación del inmueble objeto de la hipoteca, la que se vaya a encargar de la gestión administrativa de la operación, así como la entidad aseguradora que, en su caso, vaya a cubrir las contingencias que la entidad prestamista exija para la formalización del préstamo. En cuanto a la designación del Notario ante quien se vaya a otorgar la correspondiente escritura pública, se estará a lo dispuesto en la legislación notarial, debiéndose hacer constar expresamente esta circunstancia en el mismo folleto.
El incumplimiento de la obligación a la que se refiere el párrafo anterior se considerará infracción a lo preceptuado en el párrafo segundo del art. 48 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, de Disciplina e Intervención de Entidades de Crédito , y se sancionará conforme a lo dispuesto en su Título I”. Tampoco la LMH establece a quién le incumbe el pago de la tasación.
Por lo tanto, solo se prevé el derecho a designar de mutuo acuerdo al gestor y al tasador, pero no establece, como para los demás gastos, que su pago le corresponderá a quien lo solicite o al interesado. Así, no se puede decir que exista una norma de derecho nacional que establezca a quién le corresponde el pago, de manera que la imposición de estos gastos al prestatario, sin atender al interés de ambas partes, supone la nulidad de esa cláusula. Al no ser posible distribuir el importe por aplicación de una norma nacional, el pago le corresponde a la entidad que ha impuesto el coste al cliente. En este sentido se pronuncia la STS de 29 de noviembre de 2021. Y esto será de aplicación igualmente a las novaciones, ya que, si bien ambas partes tienen interés en la novación, no se reparten los gastos, sino que se imponen al prestatario.