Derecho de accesión
El denominado derecho de accesión, a que se refiere el Art. 353 de nuestro Código Civil, supone la preexistencia de una cosa a la que se une o incorpora otra, siendo el principio básico para resolver los conflictos que se presentan cuando las cosas pertenecen a distintos dueños el de que lo accesorio sigue a lo principal.
Así, y como consecuencia de este principio, se ha venido manteniendo con carácter general en los supuestos que se han denominado de accesión artificial en bienes inmuebles, como es el supuesto de construcción en suelo ajeno, el principio general de que el suelo, por su calidad de estable y fijo, se considera como cosa principal y su propiedad absorbe la de lo incorporado en él, siguiendo el adagio de que “superficies solo cedit”; ahora bien, como puede ocurrir que el valor económico de la construcción realizada en suelo ajeno sea muy superior al valor del propio suelo la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo ha venido a dar solución a este problema a través de lo que se ha denominado accesión invertida, valorando en ocasiones como principal el edificio y como accesorio el suelo, y así ha venido manteniendo, por ejemplo en sentencia de 14 de Octubre de 2002 (recurso de casación 645/07), en la que se citan otras muchas anteriores, que para que pueda hablarse de accesión invertida es necesario que concurran los siguientes requisitos:
a) que quien la pretenda sea titular de lo edificado,
b) que el edificio se haya construido en suelo ajeno o que en parte pertenece al edificante y en parte es propiedad ajena,
c) que las partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible,
d) que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor al del suelo invadido y
e) que el edificante haya procedido de buena fe.