Arrendamiento de cosas
El arrendamiento de cosas es un contrato bilateral, por el cual una persona adquiere el uso de alguna cosa ajena, obligándose a conservarla, pagar una merced o renta y restituirla a la terminación del plazo estipulado, o se obliga a prestar algún servicio por cierta retribución. El arrendamiento es un contrato consensual, y por lo tanto, no pende de ritualidad o tradición alguna.
Este contrato es conocido con distintos nombres, según las cosas en que recae o los servicios que se estipulan. Cuando recae sobre predios urbanos, se llama más comúnmente “alquiler o inquilinato“; cuando recae sobre predios rústicos, “colonato” o también “aparcería” que es una derivación del mismo; cuando tiene por objeto una obra o servicio público se le llamaba también “asiento” o “empresa“, pero hoy esta terminología ha desaparecido. La misma variedad se advierte en los nombres con que se designa a las personas que intervienen en este contrato.
Arrendador en general se llama al propietario que cede el uso de sus bienes, y arrendatario el que los toma (artículo 1546 C.c.). Si este arrendatario recibe por una renta en especie el cultivo de tierras, es conocido por la calificación de “colono”, y por la de “aparcero”, si parte con el propietario los frutos.
El Código Civil impone la restricción de no poder ser objeto del contrato de arrendamiento “los bienes fungibles que se consumen para el uso” (art. 1.545), si bien la doctrina considera que podrán constituir objeto del contrato cuando la cesión se realice no para que se consuman, sino “ad pompam vel ostentationem”.
Naturalmente no podrán ser objeto del contrato los derechos que sean personalísimos e intransmisibles, como los derechos de uso y habitación (art. 525) y las servidumbres con independencia de los predios a los que pertenecen (art. 534).
En cuanto al precio, segundo de los elementos reales del contrato, ha de ser cierto (art. 1.543) y fijado en función de la duración del mismo contrato. Nada obsta a que el precio se pague en frutos y no en dinero, siempre que aquellos no consistan en parte alícuota de los que se obtengan, pues en tal caso aparece la figura de la aparcería.
No rige en el Código regla especial para la formalidad del contrato de arrendamiento de cosa, salvo lo dispuesto en el artículo 1.280.
Sin embargo, se dictan normas respecto de los arrendamientos verbales y los inscribibles. En cuanto a los primeros, se señala que “cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole por el tiempo que la haya disfrutado el precio que se regule” (art. 1.547). En relación con los segundos se dispone que “con relación a terceros, no surtirán efectos los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad” (art. 1.549).
Por último, ha de hacerse referencia al requisito de temporalidad en el contrato de arrendamiento, requisito exigido por el artículo 1.543 del Código Civil al señalar que el “tiempo ha de ser determinado”. La expresión hay que entenderla en el sentido de que el contrato tiene carácter temporal y no perpetuo, pero sin que sea esencial la fijación del termino como lo demuestra que el propio texto legal dicte reglas sobre la duración de los contratos en aquellos casos en que las partes no lo han fijado.
El Código Civil hace una aplicación definitiva al contrato de arrendamiento de la condición resolutoria tácita del artículo 1.124 del mismo texto legal al indicar que si el arrendador o el arrendatario no cumplieran las obligaciones expresadas en los artículos 1.554 y 1.555 podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último dejando el contrato subsistente (art. 1.556). Aún cuando la solución sea la misma que la ofrecida por el artículo 1.124, la expresión utilizada es ahora más correcta, pues cuando se opte por el cumplimiento del mediante indemnización el contrato no se extingue dado el carácter de tracto sucesivo del mismo, y a diferencia de los contratos de tracto único, donde la opción del acreedor de la acción de cumplimiento determinará la extinción de la obligación al ser aquella satisfecha.
Por otro lado, el arrendador dispone de una especial garantía para el cobro de los alquileres al establecer el Código que gozarán de preferencia “los créditos por alquileres y rentas de un año, sobre los bienes muebles del arrendatario existentes en la finca arrendada y sobre los frutos de la misma (art. 1.922,7º aptd. 1º).