Como es sabido, los Arts. 1.124 y 1.504 Cc no se excluyen entre sí, sino que se complementan. De manera que, si se trata de la venta de bienes inmuebles, para que pueda resolverse el contrato por razón del incumplimiento del mismo por parte del comprador que no haya pagado el precio, es requisito previo imprescindible que el vendedor requiera judicialmente o por acta notarial de pago ha dicho comprador, y ello aunque haya un pacto especial de resolución por falta de pago, que no es el caso.
En este sentido, el Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, S 4-7-2.011, num. 315/2011, rec. 2228/2006. Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio, en doctrina ininterrumpidamente observada, señaló que ” esta Sala ha declarado (STS 17 de julio de 2009, RC núm. 143/2005) que la especialidad que establece el artículo 1504 CC, con relación a la general facultad resolutoria implícita en las obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC) -para la que basta con que al incumplidor pueda atribuírsele una conducta voluntaria contraria al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó, que aconseja la resolución en supuestos de impago prolongado, duradero, injustificado, o que frustre el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del vendedor, y mantener el pacto, cuando no aparezca definida e incuestionable una decidida voluntad negativa ( STS 20 de julio de 1997, RC núm. 2441/1993)-, es solo para el caso de resolución por falta de pago del precio en la compraventa de inmuebles ( SSTS de 6 de septiembre de 2010, RC núm. 1362/2006, de 11 de julio de 2008, RC núm. 1761/2001, de 27 de septiembre de 2007, RC núm. 3125/2000 y de 2 de octubre de 2002, RC núm. 648/1997) y consiste en que el deudor debe haber sido requerido judicial o notarialmente, mediante acta ( STS de 4 de julio de 2005, RC núm. 498/1999) para que no pueda hacer uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo y hacer inviable la resolución instada de contrario. Ese requerimiento es una declaración de carácter receptivo ( STS de 28 de septiembre de 2001, RC n. º 1011/1996), consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato por incumplimiento del comprador del pago del precio ( STS de 18 de octubre de 2004, RC n. º 2880/1998). Se ha venido considerando como un acto jurídico complejo integrado por una declaración unilateral y recepticia de voluntad a la que la Ley añade determinadas consecuencias en orden a posibilitar judicialmente la resolución de la compraventa por impago del precio de unos plazos. Precisamente tal carácter recepticio impone que el citado requerimiento llegue a poder y conocimiento del requerido, si bien es cierto también que se entiende cumplido este requisito cuando es el propio comprador requerido quien, recibido el requerimiento, voluntariamente no toma conocimiento de su contenido.
En cuanto a la forma de llevar a cabo el requerimiento, partiendo del tenor literal del artículo 1504 CC, que habla de requerimiento judicial o mediante acta notarial, la jurisprudencia ha declarado tradicionalmente que tales formas, en las que se incluye el acto de conciliación ( SSTS de 31 de enero de 2008, RC núm. 1208/2001; de 11 de julio de 2008, RC núm. 1761/2001; y de 8 de mayo de 2008, RC núm. 1902/2001, entre otras), son las únicas fehacientes y garantizadoras de la realidad del hecho notificado ( SSTS de 27 de mayo de 1985 y 26 de mayo de 1992).
También nuestra jurisprudencia ha rechazado en algún caso que tenga valor de requerimiento previo el efectuado mediante la presentación de la demanda ( STS de 10 de junio de 1996).
Es cierto, sin embargo, que en algunas sentencias recientes de esta Sala se ha admitido en varios casos el requerimiento efectuado por medios fehacientes distintos, como a través de telegrama, e incluso, mediante burofax ( STS de 17 de julio de 2009, RC núm. 143/2005), en lo que se ha considerado como una interpretación extensiva de aquel precepto, más conforme a la realidad social ( artículo 3.1 CC y STS de 26 de febrero de 2004).
En idéntico sentido se ha pronunciado también parte de las Audiencias Provinciales ( SAP Guadalajara, Sección 1ª, de 13 de febrero de 2007, n. º rec. 28/2007 con relación al burofax, “en cuanto permite tener la certeza de su recepción y contenido”), aunque existen otros ejemplos en los que las Audiencias Provinciales han seguido el criterio tradicional contrario a la admisión de formas distintas de las expresamente previstas en la Ley ( SAP Alicante, 13 de febrero de 2006, n. º rec. 375/2005 y SAP Barcelona, Sección 11ª, de 14 de mayo de 1998, núm. rec. 1305/1996).
En este sentido, debemos recordar que, si bien el ofrecimiento de pago sin consignación posterior no opera los efectos liberatorios del pago, en relación con lo dispuesto en los Arts. 1.176 y ss. Cc, lo cierto es que la oferta seria y real de pago del deudor no seguida de consignación (más si lo hace) produce otro efecto jurídico positivo para el oferente, aunque de menos alcance que el extintivo de la obligación, cual es la constitución en mora del acreedor, que imposibilita la atribución del incumplimiento a quien quiere cumplir la prestación y no puede hacerlo por la negativa del que ha de recibirla, y excluye la “mora solvendi” del deudor ( SS TS 9 julio 1.941, 5 julio 1.944, 31 octubre 1.968, 15 junio 1.987, 10 junio 1.996 y 22 octubre 2.009), señalando la doctrina como requisitos para que tenga lugar la “mora accipiendi” del acreedor, cuyos efectos principales son excluir la mora del deudor y trasladar al acreedor el riesgo de pérdida de la cosa: que exista una obligación vencida para cuyo cumplimiento haga falta el concurso del acreedor; la realización por el deudor de todo lo conducente a ejecutar la prestación, lo que supone el ofrecimiento de pago al acreedor; y la falta de aceptación o colaboración del acreedor en el cumplimiento de la obligación sin justificación legal alguna ( SS TS 30 mayo 1.986 y 13 mayo 1.996). En consecuencia y por todas las consideraciones expuestas, procede desestimar el recurso por quiebra del Art. 1.504 Cc.