Saneamiento por vicios ocultos
Cuando la cosa comprada, presenta alguna diferencia respecto de aquella que nos propusimos adquirir, el comprador dispone de tres acciones diferentes: una la de nulidad del contrato, la segunda la de incumplimiento contractual, y en tercer lugar las llamadas edilicias propias de la compraventa. Al margen de las acciones de nulidad por ausencia de alguno de los elementos esenciales del contrato; cuando la cosa entregada es de calidad distinta a la que se compró, el T. S. viene reiteradamente sosteniendo que nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento contractual o de un “aliud pro alio”, equivalente a la falta de entrega por inhabilidad del objeto con la consiguiente insatisfacción del comprador, lo cual permite acudir a la protección dispensada por los artículos 1.101 y 1.124; mientras que los demás defectos, como deterioros, imperfecciones y adulteraciones, pasarían a ser los vicios estrictamente redhibitorios, que dejarían abierta la vía de las acciones edilicias del art. 1.484 del C.C. Conforme a este último precepto, cuando la cosa entregada por el vendedor al comprador, en cumplimiento de la obligación asumida en el contrato de compraventa, tuviese algún defecto oculto que la haga impropia para el uso a que se la destina, o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella, debe el vendedor responder frente al comprador, pudiendo optar este entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó (acción redhibitoria), o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción estimatoria o quanti minoris) como se proclama en el párrafo primero del artículo 1.486 del mismo Código. La jurisprudencia del T.S. que ha interpretado este precepto, entiende que para el éxito de esta acción es necesario que concurran estos cuatro requisitos:
a) que el defecto sea oculto, en el sentido de que no fuera conocido, ni lo pudiera ser por el adquirente, eximiéndose de responsabilidad al vendedor cuando el comprador fuera un perito que, por razón de su profesión u oficio, debiera fácilmente conocerlo,
b) que el defecto sea grave, o como indica el Código Civil que haga la cosa impropia para el uso a que se la destina o disminuya de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella,
c) que sea preexistente a la venta y
d) que se ejercite la acción en el plazo de seis meses, contados desde la entrega de la cosa vendida (SS.T.S. 3 febrero 1.986, 3 abril 1.981, 20 marzo 1.982, 19 diciembre 1.984, 16 marzo 1.989, 1 marzo 1.991, entre otras muchas)”. Plazo que no rige para los supuestos de entrega de cosa distinta de la debida (aliud pro alio).
La STS de 21 de junio de 2007, declara: ” la quanti minoris” no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual (STS 23 de septiembre de 2003 ), siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria (“si se ejercita la acción “quanti minoris”, no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios complementaria; esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art. 1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria”, STS 14 de junio de 1996.”
Por otro lado ha señalado la jurisprudencia del Tribunal Supremo “… para que pueda operar el efecto invalidante del contrato es preciso, además, que el error no sea imputable al interesado, en el sentido de causado por él -o personas de su círculo jurídico- y que sea excusable, entendiéndose que no lo es cuando pudo ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular, requisito este que no consta expresamente en el Código Civil, pero lo viene exigiendo la jurisprudencia en sintonía con un elemental postulado de buena fe (arts. 7.1 y 1.258 del Código Civil) a efectos de impedir que se proteja a quien no merece dicha protección por su conducta negligente” ( Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2002 ; 24 de enero de 2003 ; 12 de noviembre y 12 de diciembre de 2004 ; 17 de febrero de 2005 ; y 17 de julio de 2006).