Accesión invertida
Con esta denominación, se ha venido manteniendo con carácter general los supuestos que se han denominado de accesión artificial en bienes inmuebles, como es el supuesto de construcción en suelo ajeno, el principio general de que el suelo, por su calidad de estable y fijo, se considera como cosa principal y su propiedad absorbe la de lo incorporado en él, siguiendo el adagio de que «superficies solo cedit»; ahora bien, como puede ocurrir que el valor económico de la construcción realizada en suelo ajeno sea muy superior al valor del propio suelo la jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo ha venido a dar solución a este problema a través de lo que se ha denominado accesión invertida, valorando en ocasiones como principal el edificio y como accesorio el suelo, y así ha venido manteniendo, por ejemplo en sentencia de 14 de Octubre de 2002 (recurso de casación 645/07), en la que se citan otras muchas anteriores, que para que pueda hablarse de accesión invertida es necesario que concurran los siguientes requisitos:
a) que quien la pretenda sea titular de lo edificado,
b) que el edificio se haya construido en suelo ajeno o que en parte pertenece al edificante y en parte es propiedad ajena,
c) que las partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible,
d) que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor al del suelo invadido, y
e) que el edificante haya procedido de buena fe, esto es, la ignorancia del constructor de que el suelo sobre el que construye no le pertenece.
Con esto se ha venido a dar solución al hecho de que el Código no considere la posibilidad de que la construcción, asentada en parte mayor o menor sobre el propio solar, invada el contiguo.
Teniendo en este caso mayor importancia el edificio que el suelo invadido, se invierte la aplicación del principio “superficies solo cedit”. Esto es, es el suelo el que cede al edificio, y el constructor de buena fe lo adquirirá pagando su justo precio. De manera que el importe de la indemnización a favor del dueño del suelo debe tenerse en cuenta no solo el valor del terreno ocupado, sino también el quebranto y menoscabo económico que repercuta sobre el resto por la segregación producida (Sentencias del Tribunal Supremo de fecha 26 de febrero de 1971 y de 27 de noviembre de 1984).