Requisitos para enervar la acción de desahucio
El artículo 22.4 LEC, referido a los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario, contiene un principio general cual es la existencia de un requerimiento judicial en los términos previstos en el artículo 440 apartado 3 de la referida Ley relativo al pago al actor o la puesta disposición del Tribunal o notarialmente del importe de las cantidades reclamadas en la demanda y las que el momento del pago adeude y ello dentro del plazo conferido en el requerimiento; y una excepción a tal principio general, consistente en que lo expuesto no resulta de aplicación ” cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior… ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presente”.
Así, pues, la cuestión en este caso reside en determinar si puede considerarse que la arrendadora requirió de pago al arrendatario a través de medio fehaciente 30 días antes, como mínimo, a la presentación de la demanda, y si el pago no se efectuó al tiempo de dicha presentación. En definitiva, ha de concurrir requerimiento de pago fehaciente y dos requisitos temporales referido uno al requerimiento que ha de hacerse como mínimo 30 días antes de la presentación de la demanda, y, otro, que el pago se efectúe antes de la fecha en que la demanda se presente.
En cuanto a los requisitos del requerimiento en sí la STS de 23 de junio de 2014 (RJ 2014, 3472) (rec. 1437/2013), resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, realizó el siguiente pronunciamiento: ” 2.-Se fija como doctrina jurisprudencial, la siguiente: “el requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo”, criterio que se acogió también en la de 13 de octubre de 2015, RJ 2015\4874, así como en la de 28 de mayo de 2014, RJ 2014\2834, que citan las partes y la cual está vinculada al supuesto resuelto en la de interés casacional que se acaba de mencionar y está referida a la advertencia de resolución contractual y de la procedencia de la enervación si no se paga en el plazo referido.
Ello no obstante esta última resolución, la sentencia núm. 302/2014 de 28 mayo, interpreta los requisitos del requerimiento en relación con el art. 22.4 LEC y dice lo siguiente: “debemos concluir que dicho precepto exige:
1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.
2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.
Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:
1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo”.