El régimen jurídico del IBI en la LAU de 1994.
La Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994 se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, como es el litigioso. En su apartado C), relativo a otros derechos del arrendador, su numeral 10.2 norma que:
“Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda”.
La correcta interpretación de tal norma no significa una alteración del régimen jurídico tributario derivado del impuesto de bienes inmuebles, de manera tal que consagre un cambio en el sujeto pasivo del tributo; lejos de ello, seguirá siendo el arrendador quien ostente dicha condición jurídica en cuanto propietario o titular del inmueble. Lo que la referida disposición transitoria posibilita, rectamente entendida, es repercutir el pago del impuesto al arrendatario. Nos hallamos, en definitiva, ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario ( sentencias 302/2014, de 28 de mayo y 335/2014, de 23 de junio).
Lógicamente, como no puede ser de otra forma, dicha repercusión supone la comunicación previa de la cuota del IBI, que corresponde al inmueble arrendado, para que el arrendatario consecuentemente pueda atender a su obligación legal y, de esta manera, hacerse efectiva la ventaja fiscal que la ley de 1994 concede al arrendador.
En este sentido, en la sentencia 749/2015, de 30 de diciembre, dijimos que:
“[…] la integración del importe del IBI en el concepto de cantidades asimiladas a la renta -a las que se refiere el artículo 114.1 LAU 1964 -, producida con la entrada en vigor de la LAU 1994, implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone el pago de las cantidades asimiladas a la renta. Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada”.
El apartado A) de la referida disposición transitoria segunda, en relación al régimen normativo aplicable, dispone, en su numeral 1, que:
“Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria”.
Esta Sala ha integrado la precitada transitoria con el régimen jurídico del art. 101 de la LAU de 1964. En este sentido, con respecto a la reclamación del IBI, la sentencia 274/2013, de 18 de abril; con relación a la repercusión por obras, la sentencia 401/2022, de 28 de mayo y las citadas en ella; o en relación con la actualización de rentas, la sentencia 848/2010, de 27 de diciembre.
STS, Civil sección 1 del 26 de julio de 2022