Demanda en reclamación de gastos de préstamo hipotecario
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE…
D./Dª.…………………, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D./Dª. ………………………………, mayor de edad, de profesión ………………… con domicilio en ……………………, calle núm. puerta …… (se puede hacer constar Tel/Fax y e-mail, a efectos de notificaciones), según acredito mediante copia de escritura pública que solicito, una vez testimoniada en autos, me sea devuelta por precisarla para otros usos, comparezco ante el Juzgado y como mejor proceda en Derecho, bajo la dirección técnica del Letrado D./Dª ………………, con despacho profesional en ………………… y DIGO:
Que por la presente, y siguiendo las expresas instrucciones de mi representado/a formula demanda de JUICIO VERBAL contra la entidad (Banco, Caja de Ahorros) con domicilio en ………………, la calle ……, número ……, puerta ……, en reclamación de la nulidad de cláusula abusiva de préstamo hipotecario por atribución de gastos de escritura, inscripción y gestoría al hoy reclamante, y ello sobre la base de los siguientes
HECHOS
Primero.- Que mi representado suscribió en fecha _____ compraventa de inmueble de nueva construcción con la entidad promotora _______ subrogándose en el préstamo hipotecario que dicha empresa tenía con la entidad ________ que se formalizó en escritura pública ante el Notario _______ en fecha _______ .
Segundo.- Que en dicha escritura notarial se contenía la siguiente cláusula abusiva _______ (se describirá la atribución de los gastos indebidos al reclamante), que no contenía los requisitos de transparencia, negociabilidad e incorporación.
Tercero.- Habida cuenta de la abusividad de la citada cláusula esta parte reclama la declaración de nulidad de la misma y el pago por la citada entidad de ______ euros a que asciende lo indebidamente pagado por dicho concepto.
Cuarto.- En consecuencia, la entidad prestamista está en deber a esta parte la cantidad de _____ euros por la mitad de los gastos de notaría de otorgamiento del citado préstamo; la cantidad de _____ euros por la inscripción en el Registro de la Propiedad de la constitución de la citada hipoteca; y la cantidad de _______ euros por los gastos de gestoría causados.
Como fundamento de los anteriores hechos se adjuntan a la presente solicitud los siguientes DOCUMENTOS:
a) Con relación al primer hecho, se adjunta como DOCUMENTO UNO ……….
b) En relación al segundo hecho, se adjuntan a la presente demanda los siguientes documentos ………….
A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero.- Las partes están capacitadas para entablar la presente relación jurídico-procesal, conforme a los artículos 6 y siguientes de la LEC.
La representación del actor y la postulación a la presente demanda es la procedente conforme al artículo 23 y siguientes de la LEC.
En cuanto a la competencia del Juzgado al que me dirijo, el artículo 45 y 52 de la LEC.
Respecto al procedimiento a seguir corresponde al Juicio Verbal por así disponerlo el artículo 250.2 de la citada LEC, al ser la cuantía reclamada inferior a los 15.000 euros.
Segundo.- Que de conformidad con el artículo 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas. A estos efectos, el Juez, previa audiencia de las partes, declarará la nulidad de las cláusulas abusivas incluidas en el contrato, el cual, no obstante, seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, siempre que pueda subsistir sin dichas cláusulas.
Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho.
Tercero.- Que como sostiene la STS, Civil sección 1 del 20 de diciembre de 2021, entre muchas otras anteriores: 1.- Esta sala, tanto en su propia jurisprudencia, como por asunción de la emanada del TJUE, ha establecido los criterios que deben regir la distribución de gastos e impuestos derivados de la celebración de los préstamos hipotecarios con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, una vez que la cláusula contractual que atribuía su pago en exclusiva al prestatario/consumidor es declarada abusiva.
2.- Sobre la abusividad de ese tipo de cláusulas, declaramos en las sentencias de Pleno 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019:
«si no existiera la cláusula controvertida, el consumidor no tendría que pagar todos los gastos e impuestos de la operación, puesto que en virtud de las disposiciones de Derecho español aplicables (Arancel de los notarios, Arancel de los Registradores, Código Civil, etc.) no le corresponde al prestatario en todo caso el abono de la totalidad de tales gastos y tributos, por lo que la introducción de dicha estipulación implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato, que determina su abusividad. Máxime teniendo en cuenta la naturaleza del servicio objeto del contrato, que es la financiación de la adquisición de un bien de primera necesidad como es la vivienda habitual».
3.- Como hemos declarado en la sentencia 457/2020, de 24 de julio, esta doctrina jurisprudencial de la Sala ha sido confirmada por la STJUE de 16 de julio de 2020, en los asuntos acumulados C-224/19 y C-259/19.
4.- Las consecuencias prácticas de la citada jurisprudencia, en relación con los gastos controvertidos en el presente recurso de casación, son las siguientes:
(i) Respecto de los gastos de notaría, conforme a la normativa notarial ( art. 63 Reglamento Notarial, que remite a la norma sexta del Anexo II del RD 1426/1989, de 17 de noviembre) deben ser abonados por los interesados, que en el caso del préstamo hipotecario son ambas partes, por lo que deben abonarse por mitad. Criterio que vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del préstamo hipotecario.
En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, a él le corresponde este gasto.
Y por lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.
(ii) En lo que se refiere a los gastos del Registro de la Propiedad, el Arancel de los Registradores de la Propiedad atribuye el gasto a quien a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Como la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, será a éste al que corresponda el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. Mientras que como la inscripción de la escritura de cancelación libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, a él le corresponde este gasto.
(iii) Respecto de los gastos de gestoría, con anterioridad a la Ley 5/2019 no había ninguna norma legal que atribuyera su pago a ninguna de las partes. En consecuencia, en aplicación de la jurisprudencia del TJUE, a partir de la sentencia 555/2020, de 26 de octubre, establecimos que su pago debe atribuirse íntegramente a la entidad prestamista.
Cuarto.- Que las costas del procedimiento deben interponerse a la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En su virtud,
SUPLICO AL JUZGADO: Que con admisión del presente escrito, sus copias y documentos y traslado a la parte contraria, se me tenga por personado en este procedimiento y tras los trámites legales, se declare la nulidad de la cláusula ____ contenida en el contrato de préstamo hipotecario suscrito por esta parte con la entidad ______ el pasado día ______ ante el Notario _____ y en su virtud se abone al actor/a la suma de ______ euros que es en deberle por los pagos indebidos que ha efectuado para la constitución del citado préstamo hipotecario.
Es de justicia que pido en ……, a ……, de ……, de …….
Firma y número del Letrado Firma del Procurador
© José Antonio Mora Alarcón