Pago de la renta arrendaticia
Según la doctrina por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrasede ordinario en el pago de las rentas periódicas, de manera que el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad.
En definitiva, en una interpretación sociológica de la norma (art. 3 CC)el TS, recuerda que ” Es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador”. En este contexto, conviene recordar las declaraciones del TS al respecto:
En la STS 24.7.2008 establece como doctrina jurisprudencial: “Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrasede ordinario en el abono de las rentas periódicas.”
En la STS 19.12.2008: “La declaración como doctrina jurisprudencial la de que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrasede ordinario en el abono de las rentas periódicas” Doctrina mantenida en SSTS 26.3.2009, 20.10.2009 y 30.10.2009.b)En la STS 23.5.2015 se precisa que causa resolutoria ha de concurrir el momento del impago, es decir, cuando según el contrato no se paga, sin que quepa retraso; no el momento de presentación de la demanda.
Por su parte el art. 17 de la LAU en su ap . nº 2 dice ” Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”,y en su ap. 3 , ” el pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada”y el , ” siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio de acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultare haberse puesto en beneficio del uno o del otro”.
Ha de recordarse por último, que las SSTS de. 19.12.2008 y 6.3.2009, se refieren al impago de rentas “fuera de plazo”, debiendo atender el arrendatario a un cumplimiento exhaustivo de sus obligaciones ( STS 20.10.2009).
También es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación del pago de la renta se mantiene durante toda la vigencia del contrato, no bastando para que ésta cese el mero abandono de la finca por parte del arrendatario, aunque éste sea conocido por el arrendador, obligación que asimismo se mantiene (si bien no tanto propiamente como renta sino como indemnización o contraprestación por el uso) en el supuesto de que, extinguido el contrato, el arrendatario continúe en la posesión de la finca, de tal manera que la obligación de pago de la renta subsiste en tanto no se reintegre al arrendador la posesión de la finca (normalmente a través de la entrega de las llavesde la finca, símbolo de la posesión). Así pues, el hecho que resulta determinante para la determinación del momento en que el arrendatario entrega al actor las llavesde la finca (y, con ellas, la posesión), y que únicamente se excluye en el supuesto de que, existiendo un ofrecimiento actual y efectivo, la entrega no haya podido llevarse a cabo por un expreso rechazo o por una conducta obstativa o negativa de la propia arrendadora, de manera que sea imputable sólo a la misma la demora en dicha entrega. Finalmente, sentada la obligación del pago de la renta, corresponde al arrendatario, de acuerdo con lo dispuesto en elart. 217 LEC y en tanto que hecho extintivo de su obligación, la carga de acreditar el momento en que se puso la finca a disposición del arrendador, reintegrándole en la posesión.