En primer lugar hay que resolver si los recurrentes se encuentran o no comprendidos en el ámbito de protección de la Ley 57/1968, cuestión a la que se refiere el motivo primero y esencial, según la jurisprudencia de esta sala, por el carácter imperativo de la Ley 57/1968 y el carácter irrenunciable que su art. 7 asigna a los derechos de los compradores ( sentencias 573/2021, de 23 de julio, y 623/2020, de 19 de noviembre sobre compraventas de viviendas de la misma promoción
, y sentencias 385/2021, de 7 de junio, 161/2018, de 21 de marzo, y 582/2017, de 26 de octubre), debatida en las instancias y constitutiva de una de las razones decisorias de la sentencia recurrida para desestimar la demanda. Por lo tanto, solo en el caso de que resulte aplicable a los compradores el régimen de garantías de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia procederá resolver la cuestión planteada en los otros dos motivos de casación.
2. Como recuerda la citada sentencia 573/2021, la Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con finalidad no residencial, sean o no profesionales, y las razones en que se funda esta jurisprudencia las resume la también citada sentencia 623/2020 en estos términos:
“[…] según esta jurisprudencia, tal y como precisó la sentencia 420/2016, la expresión “toda clase de viviendas” empleada en la d. adicional 1.ª de la LOE ha de entenderse en el sentido de que elimina cualesquiera dudas que pudieran reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede equipararse a “toda clase de compradores” para, así, extender la protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores especuladores, pues entonces no se entendería la razón de que el art. 7 de la Ley 57/1968 atribuya “el carácter de irrenunciables” a los derechos que la propia Ley 57/1968 otorga a los compradores (“cesionarios”)”.
En cuanto a los factores o indicios que pueden tenerse en consideración para apreciar la existencia de finalidad inversora, la sentencia 573/2021 también recuerda que la misma sentencia 623/2020 declara al respecto lo siguiente:
“La ya citada sentencia 161/2018 recuerda cómo, a la hora de apreciar la existencia de finalidad inversora, “la sentencia 360/2016 consideró ajeno al ámbito de protección de la Ley 57/1968 a un promotor inmobiliario inglés que invertía en España comprando viviendas de futura construcción en la provincia de Granada, la 420/2016 ponderó que el comprador había omitido cualquier referencia al destino de las viviendas que pretendía adquirir y la 675/2016 otorgó relevancia, entre otras razones, al hecho de que los compradores ‘ni tan siquiera explicaran en su demanda para qué compraron dos viviendas de alto precio en un mismo conjunto residencial'””.
En aplicación de esta jurisprudencia:
-La misma sentencia 573/2021 consideró que la sentencia recurrida, confirmatoria de la de primera instancia, había apreciado correctamente la finalidad no residencial de las compras (dos viviendas de una misma promoción) tras valorar indicios tales como que en la demanda nada se dijese sobre la finalidad residencial de las compras, que las aclaraciones ulteriores (en el acto del juicio y en conclusiones) no fueran determinantes para excluir la intención inversora y, sobre todo, que el comprador obtuviera una significativa rebaja en el precio de las viviendas, ya que este último dato, unido al hecho de que ni tan siquiera todas las cantidades anticipadas por el comprador-demandante a la promotora tuvieran correspondencia en los contratos, no hacía sino corroborar la existencia de acuerdos o pactos entre comprador y promotora que no podían ser opuestos al banco demandado. Y añadió que lo antedicho no quedaba desvirtuado por la existencia de una cláusula contractual que aludía a un “aval bancario de Caixabank”, ya que no vinculaba al banco por su condición de tercero no sometido a las normas imperativas de la Ley 57/1968.
-La sentencia 385/2021 concluyó que la Ley 57/1968 no era aplicable al comprador de dos viviendas de la misma promoción, ponderando no solo que se comprara más de una, sino la concurrencia de indicios determinantes de la finalidad inversora, oportunamente aducidos por el banco tanto al contestar a la demanda como al recurrir en apelación, tales como “el silencio del comprador, que omitió cualquier referencia al destino de las viviendas que pretendía adquirir y tampoco identificó a los supuestos familiares a quienes debía servir de residencia”, la distancia existente entre la localidad donde se ubicaban las viviendas (Lugo) y el lugar de residencia del comprador (Getafe) y la inclusión en los contratos de compraventa de una “cláusula que permitía al comprador ceder su posición jurídica a terceros”.
-La sentencia 623/2020 consideró que el tribunal sentenciador había apreciado correctamente la finalidad inversora de la compra en atención, entre otros indicios resultantes de los hechos probados, a que los compradores “tenían su residencia habitual en otra ciudad” y a que “en el contrato de compraventa litigioso se incluyó una estipulación, fruto de la negociación individual pues no figura en los demás contratos de viviendas de la misma promoción, que les facultaba para ceder el contrato a terceros antes de escriturar, a todo lo cual se une el silencio de los demandantes, que nada aclararon en su demanda sobre el verdadero destino de la vivienda”.
-La sentencia 460/2020, de 24 de junio, razonó que la sentencia recurrida había fundado correctamente su decisión de considerar inaplicable la Ley 57/1968 en atención a la existencia de “cumplida prueba de que las viviendas se compraron con una finalidad no residencial, tanto por el número de viviendas de una misma promoción como por la circunstancia de que no se indicara en ningún momento que el comprador las comprara para sus familiares”, todos ellos residentes en el extranjero.
-Y la sentencia 582/2017 concluyó que la compra no tenía una finalidad residencial, sino de inversión, atendiendo a indicios tales como el número de viviendas (tres), la superficie de cada una, su respectivo precio (cuantitativamente importante) y su ubicación (en una ciudad distinta de la de residencia del comprador).
3. Finalmente, según la jurisprudencia, si existe pacto entre un comprador inversor y la promotora por el cual esta se obligue a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas, la garantía se regirá por lo pactado y no por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, lo que implica que no sea aplicable al comprador inversor la doctrina jurisprudencial sobre la efectividad de las pólizas colectivas en ausencia de aval individual (en este sentido, sentencias 857/2021, de 10 de diciembre, 36/2020, de 21 de enero, 587/2020, de 10 de noviembre, y la tantas veces citada sentencia 573/2021).