Carateres del proceso
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 9 de abril de 2015, la cual expone que ” el juicio de desahucio se caracteriza por ser un juicio especial y sumario en el que se encuentran limitados los medios de prueba de las partes, estableciendo el artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por imago de la renta o cantidad asimilada, sólo se admitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, sin que por lo tanto en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta puedan resolverse o plantearse cuestiones complejas; es que en el proceso verbal deban examinarse aquellas cuestiones que puedan impedir la resolución del contrato, en especial deberá examinarse la legitimación de las partes, toda vez que la acción de desahucio por falta de pago de la renta sólo podrá ejercitarse por el arrendador contra el arrendatario, de acuerdo con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994″. Esta sentencia vuelve a dejar claro que lo interesante a efectos de la legitimación activa en un juicio de desahucio es la condición de parte contratante de la demandante (esto es, de parte arrendadora) y no tanto la mayor o menor correspondencia del título de dominio aportado por ella con la finca objeto de desahucio.
Efectos de la discusión sobre la cuantía de la renta
Cuestión distinta, y que pertenece al fondo del asunto, es que, según doctrina reiterada y constante desde la Sentencia del Tribunal Supremo 1 de Junio de 1962, para el éxito de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta es preciso que al tiempo de ejercitarla se parta de la existencia de un precio cierto y determinado, de modo que, no habiendo conformidad entre las partes en cuanto al importe de la renta, habría que estar a las normas de los artículos 146, 148, y concordantes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, para la fi jación de la renta, a los efectos que se discuten en el juicio de desahucio, por lo que la cuantía de la renta vendría determinada por el último pago realizado por el inquilino o arrendatario.
Ahora bien, es igualmente doctrina constante y reiterada desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 1956 que procede acceder a la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento por falta de pago, aún cuando el importe concreto de las rentas se discute por el arrendatario, cuando el arrendador ha propuesto al demandado la elevación de la renta en la forma prevenida en los artículos 101 y concordantes del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, resultando legítima dicha elevación (sentencia de la AP de Barcelona de 28 de mayo de 2004, Ponente: Fernando Utrillas Carbonell).
Enervación de la acción: Momento en que debe producirse la consignación
Centrada la cuestión jurídica discutida en el momento procesal en que debe producirse el pago de las rentas adeudadas con efecto extintivo o enervatorio, es doctrina constante y reiterada, tanto de esta Sección Decimotercera, como de la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencia de 10 de marzo de 2003 de la Sección Cuarta, entre las más recientes) que, a diferencia de lo que preveía el artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, en la redacción introducida por la Ley 10/1992, de 30 de abril, de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, según el cual el arrendatario podía enervar la acción de desahucio mediante la consignación de las rentas adeudadas durante el período comprendido entre su citación y el día señalado para la celebración del juicio verbal, en el artículo 22, 4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, ha desaparecido cualquier referencia al inicio del cómputo del plazo para enervar la acción de desahucio, de modo que, de acuerdo con la norma general del artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual el comienzo de la litispendencia se produce desde la presentación de la demanda, el proceso ha de resolverse teniendo en cuenta la situación litigiosa en el momento de la presentación de la demanda, por lo que el pago o la consignación posterior a la demanda, y en consecuencia a la producción de los efectos de la litispendencia únicamente puede tener efi cacia enervatoria, y no extintiva (sentencia de la AP de Barcelona de 1 de febrero de 2007, Ponente: Fernando Utrillas Carbonell).
Costas en caso de enervación de la acción
En cuanto a las costas de la primera instancia, es lo cierto que, no habiendo norma expresamente aplicable en cuanto a las costas en la enervación, ni en la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni en la Ley de Arrendamientos Urbanos, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 1988, 26 de junio de 1990, y 4 de julio de 1997; RJA 1559/1988, 4896/1990, y 5845/1997), que la condena en costas atiende no sólo a la sanción de una conducta procesal, sino a satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige que los derechos no se vean mermados por la necesidad de acudir a los Tribunales para su reconocimiento, de modo que el pago de las costas, aún solamente de las suyas, es un gravamen que en justicia no debe soportar quien se ve obligado a presentar una demanda, representado por Procurador y asistido de Abogado, para ejercitar su derecho, debiendo por el contrario soportar las costas quien fue el causante de los daños que en defi nitiva se originaron por su proceder contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo.
Y este principio del vencimiento objetivo, acogido con carácter general en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y antes en el artículo 1582 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, es el que, a falta de norma expresa en contrario sobre la imposición de costas en el artículo 22,4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, exige la imposición de las costas al demandado en caso de enervación, según se preveía expresamente en el antiguo artículo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, en la redacción de la Ley 34/1984, de 6 de agosto, por entenderse que la enervación supone la admisión por el demandado de los hechos de la demanda, de modo que, de no haber ejercitado el demandado la facultad de enervar la acción de desahucio, la sentencia habría sido estimatoria de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento, por la conformidad del demandado en el impago de las rentas en cuya inefectividad se sustentaba la demanda de desahucio, habiéndose visto obligada la parte actora, para ejercitar la acción en vía judicial, que por la admisión implícita de los hechos de la demanda por el demandado, se ha demostrado fundada en derecho, a presentar una demanda, representada por Procurador y asistida de Abogado, soportando unos gastos que se generaron por el proceder del demandado contrario al cumplimiento de la obligación a su cargo, procediendo en consecuencia la imposición a la parte demandada de las costas de la primera instancia.
Ahora bien, este principio de vencimiento objetivo, acogido por el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, supone que las costas de la primera instancia en los procesos declarativos deben imponerse a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones. Por el contrario, de acuerdo con el artículo 394,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando es parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte debe abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, con la única excepción legalmente prevista de que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad, a la cual se añade la excepción, de creación doctrinal (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de julio de 1997, y 17 de julio de 2003; RJA 5845/1997, y 4784/2003), de que la resolución fuera sustancialmente estimatoria de las pretensiones de las partes.
En este caso, en el que se ejercitaba acumuladamente la acción de desahucio con la de reclamación de rentas, habiendo quedado probado que parte de las rentas en cuya inefectividad se sustentaba la demanda no eran debidas, se hace preciso concluir que ha habido una estimación parcial de la demanda, sin que sea posible apreciar tampoco en este caso la existencia de una estimación sustancial de la demanda, por lo que procede la aplicación de la norma del artículo 394, 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ante la estimación parcial de la demanda, sin haber tampoco motivos para la declaración de haber litigado alguna de las parte temerariamente, procediendo en consecuencia dejar sin efecto la condena de la demandada al pago de las costas de la primera instancia (sentencia de la AP de Barcelona de 2 de noviembre de 2006, Ponente: Fernando Utrillas Carbonell).
Precario: diferenciación con el comodato
Es doctrina comúnmente admitida (Sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 13 de diciembre de 2002, y en el mismo sentido la Sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 27 de febrero de 2004), que la realidad social impone que la interpretación normal de la cesión entre parientes del uso de una fi nca de su propiedad es que, salvo prueba en contrario, la cesión la hacen en consideración al pariente, sin una duración, ni un uso determinado, de modo que no se puede presumir el deseo de los parientes propietarios de una cesión vitalicia y de forma absolutamente gratuita, sin ninguna posibilidad de recuperación, habiéndose podido instrumentar en caso contrario la cesión por medio de una donación o de un legado.
En este caso, no ha probado la parte demandada que se pactara un uso concreto, ni una duración determinada, para la ocupación por la demandada de la finca propiedad de la actora, entendiéndose en consecuencia que la ocupación era meramente consentida por condescendencia o liberalidad del dueño, no pudiendo apreciarse en definitiva la pretendida existencia del comodato, por lo cual procede en definitiva la estimación de la demanda, y por consiguiente la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada (sentencia de la AP de Barcelona de 14 de junio de 2007, Ponente: Fernando Utrillas Carbonell).
Alcance del desahucio por precario
El juicio de desahucio por precario obliga a examinar de un lado la suficiencia del título del actor para acreditar su legitimación activa, cuya prueba corresponde al actor y de otro si el demandado es un precarista o bien tiene algún título que le vincule con el objeto o con el demandante que justifique su permanencia en la posesión, debiendo recordarse, respecto al título de ocupación, que es doctrina jurisprudencial asentada que no basta su mera alegación, debiendo quedar su existencia, cuanto menos, debidamente justificada, correspondiendo al demandado, ex art. 217 LEC , la carga de la prueba de este hecho.
En este sentido, no podemos compartir la decisión de instancia en cuanto a la distribución de la carga probatoria que justifica la desestimación de la demanda. Al contrario, la falta de prueba sobre el titulo de ocupación a quien perjudica es al demandado y no al actor del desahucio por precario.
Además, en supuesto similar ya nos pronunciamos en Sentencia de 09 de junio de 2021 (ROJ: SAP GI 640/2021 – ECLI:ES:APGI:2021:640 ) en el siguiente sentido: “
Al respecto debemos indicar como cuestión primera que no constituye requisito “sine qua non” de la necesidad de identificar, siempre y en todo caso, a los ocupantes de la vivienda. Cierto es que la sentencia no desestima la demanda por no identificar a las personas ocupantes, pero, aunque ello es así, sin su identificación, que muchas veces puede producirse por la negativa a hacerlo, ocultando incluso la propia ocupación, a la parte demandante le resulta harto difícil demostrar la misma.
Es claro que si una vivienda es ocupada por terceros en contra de la voluntad de su propietario y dicha ocupación más o menos se consolida, éste no puede recuperarla sino es acudiendo a los instrumentos jurídicos establecidos, entre ellos, el juicio de desahucio por precario. Si el propietario recuperara o intentara recuperar por la fuerza la vivienda podría, incluso, incurrir en responsabilidad penal. Si el propietario pudiera recuperar la vivienda motu proprio es obvio que no acudiría a los Tribunales y tener que esperar un tiempo relevante para poder hacerlo con todo el gasto económico que ello supone para él y para la justicia. Por lo tanto, lógico es deducir que si acude a los Tribunales ejercitando la acción de desahucio es porque sospecha la ocupación. Unas veces podrá aportar elementos de prueba que lo acrediten y otras veces le podrá resultar imposible porque los ocupantes hacen lo posible para ocultarse, ni siquiera hacen acto de presencia ante los funcionarios de auxilio judicial que acuden a citarlos para que comparezcan en juicio, intentando aparentar que no existe la ocupación.
Impedir al propietario que acuda al desahucio por no acreditar la efectiva ocupación, lo cual puede acreditar en algunos casos y en otros no, y en estos casos porque no puede acceder al interior de la vivienda, provoca, o bien, que acceda el mismo a la vivienda para recuperarla con el riesgo de responsabilidad que ello le puede suponer si finalmente está ocupada o realizar una investigación no siempre fácil y a veces imposible si la intención de los ocupantes es ocultar tal ocupación, con vulneración de la tutela judicial efectiva.
Por ello, debe estimarse que si el propietario alega que esta siendo ocupada la vivienda y nadie comparece, se estime la demanda y se proceda al desalojo de los posibles ocupantes y si finalmente no existe ninguno, se estaría garantizando el derecho del propietario a la recuperación de la propiedad y que nadie es echado de una vivienda sin intervención judicial.” (SAP Girona, Civil sección 1 del 16 de septiembre de 2021).
Admisión de cuestiones complejas en el precario
En la actualidad, sin embargo, de acuerdo con el artículo 250,1,2º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la acción de desahucio por precario únicamente puede ventilarse en el juicio verbal regulado en el Título III del Libro II de la Ley 1/2000, que es un juicio declarativo, sin limitación de alegación y prueba, y que por lo tanto admite la discusión y acreditación en el mismo de cualquier cuestión compleja que pueda ser opuesta por las partes.
Cuestión distinta es que una reconvención que no tuviera conexión con la pretensión que es objeto de la demanda principal, o que determinara la improcedencia del juicio verbal por razón de la cuantía, de conformidad con lo previsto en el artículo 438,1, párrafo segundo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no podría ser objeto del juicio verbal, pero en este proceso no ha sido introducido otro objeto que el de la demanda principal en ejercicio de la acción de desahucio por precario, para la que el procedimiento adecuado es el juicio verbal.
Procedencia del precario en caso de atribución judicial de la vivienda
Es doctrina comúnmente admitida (Sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 26 de octubre de 1999, y Sentencias de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 3 de diciembre de 2001 y 27 de febrero de 2002) que la atribución del uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges, tanto a través del convenio regulador aprobado judicialmente, como de la decisión judicial en un proceso matrimonial contencioso, no es sino la mera atribución del uso exclusivo de la vivienda, esto es de la facultad de usarla y disfrutarla, en la relación interna de los cónyuges, y no frente a terceros, de modo que la facultad de uso no modifica la titularidad anterior del matrimonio ocupante de la vivienda, por lo que si el matrimonio no tenía ningún título frente al propietario para ocupar la vivienda, el cónyuge usuario sigue sin tener ningún título frente el propietario después de la atribución del uso, por cuanto la atribución del uso, no supone la creación de ningún título, sino la mera atribución a uno de los cónyuges de una facultad, la de uso, como posesión material de la vivienda, en base al mismo título que, antes de la separación o el divorcio, ostentaran los cónyuges para la ocupación del domicilio familiar.
En este sentido, reitera la Sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 3 de noviembre de 2003 que la medida judicial de atribución del uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges con exclusión del otro, no altera, ni modifica, ni transforma el título en virtud del cual se venía usando de la misma, permaneciendo inalterable la relación jurídica previa, de usufructo, arrendamiento, o precario, en la que no se otorgan al cónyuge al que se atribuye el uso más derechos de los que ya tenía antes. No podría ser de otra manera si tenemos en cuenta que el dueño es ajeno a la crisis matrimonial, no tiene porque soportar las consecuencias que puedan derivarse de la misma, y no ha sido, ni puede serlo, parte en el proceso matrimonial.
En consecuencia si, según lo expuesto en el fundamento anterior, los cónyuges ocupan la vivienda en precario, y no en comodato, el dueño puede reclamarla a su voluntad en cualquier momento, aunque el uso de la vivienda haya sido atribuido a uno de los cónyuges, con exclusión del otro, en sentencia judicial matrimonial, por lo cual procede en defi nitiva la desestimación del recurso de apelación (sentencia de la AP de Barcelona de 14 de junio de 2007, Ponente: Fernando Utrillas Carbonel).
Acción de desahucio entre coherederos
La sentencia del TS de 21 de diciembre de 2020 recuerda, con cita de las de 26 de febrero y 8 de mayo de 2008, que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes en la comunidad hereditaria, que excluya el uso de los demás, es ilegítimo y coloca a dicho coheredero en la situación de precarista siendo viable la acción ejercitada, aunque añade que “esa concepción en modo alguno puede comportar la inexistencia del derecho a coposeer como lógica emanación del derecho de propiedad, no encontrándonos, ante una posesión sin título, sino ante un posible abuso en el ejercicio del derecho, exceso que queda determinado por el uso en exclusiva de un concreto bien, necesariamente comporta el implícito derecho a poseer en cuestión por parte de los coherederos”.
En el mismo sentido la sentencia de 29 de julio de 2013 declaró que “el supuesto en cuestión se encuadra metodológicamente en el ámbito de la protección posesoria de las cosas comunes de la herencia durante el período de indivisión de la misma ( artículos 445 y 450 del Código Civil), de forma que, aunque se admite la coposesión, y su tutela, ello no autoriza a ningún coheredero a que posea con carácter exclusivo un bien que pertenece pro-indiviso a la comunidad hereditaria. Lo actuado en este sentido comporta una clara extralimitación objetiva del derecho de posesión del coheredero y como tal un perjuicio o despojo injustificado para el resto de los coherederos […] su posesión en exclusiva o excluyente del bien hereditario comporta una extralimitación de su derecho de coposesión carente, por tanto, de una necesaria cobertura formal de derecho […]”.
Ello es así porque, como afirmó la sentencia de 16 de septiembre de 2010, “estando pendiente el estado de indivisión hereditaria que precede a la partición y teniendo ésta el carácter de operación complementaria que resulta indispensable para obtener el reconocimiento de la propiedad sobre bienes determinados de la herencia, no cabía admitir un uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un determinado o particular coheredero”.
Hechas esas precisiones, rechazaremos la excepción de inadecuación de procedimiento esgrimida por el apelante confirmando que cabe el juicio de desahucio entre coherederos cuando uno de ellos aprovecha en exclusiva un bien común en contra de la voluntad del resto.
Consignación de rentas para recurrir
La interposición de un recurso sin que al tiempo de hacerlo, o dentro del plazo de interposición, se hubiera pagado o consignado, puede suponer la omisión de un requisito esencial o insubsanable que determina la existencia de una causa legal de inadmisibilidad del recurso que no resulta contraria al derecho a la tutela judicial efectiva», y que «asimismo, al ser el requisito del pago o consignación una materia de orden público y, por tanto, de carácter imperativo, escapa al poder dispositivo de las partes y del órgano judicial, por lo que su cumplimiento debe ser controlado y revisado de ofi cio por los Tribunales al resolver los recursos para cuyo conocimiento son competentes. Por ello, el tribunal «ad quem» tiene facultades para fi scalizar y revisar la decisión del órgano «a quo», cuando éste haya admitido indebidamente el recurso pese a la falta de un requisito imperativo y de orden público.
Ahora bien, como apunta Garnica Martín, la dificultad puede plantearse en aquellos casos en los que el objeto del proceso esté constituido por diversas acciones y no todas ellas lleven consigo el lanzamiento. Esto ha venido siendo frecuente que ocurra cuando se acumulan las acciones de resolución por falta de pago y la de reclamación de cantidad, cuya acumulabilidad expresamente se estableció en el art. 40.2 LAU de 1994, rompiendo una larga tradición contraria. En este supuesto, ante la falta de previsión legislativa de esta cuestión, se originó una viva polémica jurisprudencial respecto a si era o no admisible el recurso de apelación cuando no se consignara la cantidad adeudada, polémica a la que puso fi n el legislador con la Ley 50/1998, de 30 de noviembre, cuya Disposición Adicional 4ª reformó la LAU (Ley 29/94, de 24 de noviembre), particularmente el art. 38, estableciendo con carácter general la exigencia de la consignación que antes se exigía únicamente en el juicio de desahucio (art. 1.566 LEC). En la LEC no se afronta tampoco esta cuestión, a pesar de que en el art. 438.3.3º, se establece de forma expresa la posibilidad de acumular la acción de reclamación de cantidad correspondiente a rentas impagadas, de cuantía inferior a quinientas mil pesetas, y la de desahucio por falta de pago. Para el citado Garnica Martín, en los procesos en los que se produzca esa acumulación, no parece razonable que se exija la consignación en los casos en los que el recurso se dirija únicamente frente a la acción que no lleve aparejado el lanzamiento, por lo que ese requisito debe exigirse únicamente en aquellos supuestos en que el recurso también quiera extenderse a la acción que lleve consigo el lanzamiento. Por otra parte, la regulación que se establece del recurso de apelación permite conocer desde su preparación cuál es su objeto, pues ya en ese momento debe decirse cuáles son los pronunciamientos que se impugnan (art. 457.2).
Igualmente, para Flors Matíes, la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 1.566 y 1.567) establecía esta exigencia respecto de la interposición de los recursos de apelación y de casación que fuera procedentes contra las sentencias dictadas únicamente en el «juicio de desahucio» (cuyo objeto estaba constituido por la resolución del contrato por falta de pago o la declaración de su extinción por el transcurso del plazo). El Tribunal Supremo, considerando que este requisito constituía una limitación al acceso a los recursos, entendió que no era de aplicación a ninguna otra clase de proceso arrendaticio, como ocurría cuando el procedente por razón de la materia fuera el juicio de cognición. Ello no obstante, en los casos de ejercicio acumulado de las acciones de resolución por falta de pago y de reclamación de rentas, en los que el procedimiento a seguir era el de cognición (art. 40.2 LAU), parecía existir acuerdo en las Audiencias Provinciales en considerar que también debía exigirse el requisito del pago o consignación para recurrir. En la actualidad, el ámbito de aplicación del requisito del pago o consignación debe entenderse ampliado por la nueva LEC a todos los procesos arrendaticios que lleven aparejado el lanzamiento, es decir, todos aquellos en los que se precise del medio jurídico y material previsto en el art. 703 LEC para dar cumplimiento a una sentencia que ordene la entrega de un bien inmueble a su propietario o a cualquier otra persona con derecho a poseerlo, por parte de quien hasta entonces lo ocupaba en concepto de arrendatario. También será exigible este requisito en aquellos casos en que se ejerciten acumuladamente en un mismo procedimiento la acción de resolución por falta de pago de la renta y la de reclamación de las rentas adeudadas, conforme autoriza el art. 438.3.3 LEC, pues la acumulación no supone el cambio de naturaleza de las acciones que se ejercitan. La cuestión fue resuelta en este mismo sentido por la jurisprudencia anterior (sentencia de la AP de Madrid de 10 de enero de 2006, Ponente: Juan José Sánchez Sánchez).
Domicilio en las demandas sobre arrendamientos urbanos.
Tras la reforma operada por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, según el apartado 3 del artículo 155: «3. A efectos de actos de comunicación, podrá designarse como domicilio el que aparezca en el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros efectos, así como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de Colegios profesionales, cuando se tratare, respectivamente, de empresas y otras entidades o de personas que ejerzan profesión para la que deban colegiarse obligatoriamente. También podrá designarse como domicilio, a los referidos efectos, el lugar en que se desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional.
Cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se refiere el número 1.º del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado.
Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.»
Además se añade un nuevo párrafo al artículo 164, que queda redactado en los siguientes términos:
«En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas, cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese opuesto, se procederá, sin más tramites, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.»
Litisconsorcio pasivo necesario en un juicio de desahucio por precario.
1.- Con carácter general, el art. 5.2 LEC prescribe que las pretensiones de la demanda se formulen ante el Tribunal competente y frente a los sujetos a quienes haya de afectar la decisión pretendida. Y el art.12.2 LEC establece que “cuando por razón de lo que sea objeto del juicio la tutela jurisdiccional solicitada sólo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados, todos ellos habrán de ser demandados, como litisconsortes, salvo que la ley disponga expresamente otra cosa”. Por tanto, cuando el objeto del juicio deba hacerse valer frente a varios sujetos conjuntamente, todos ellos habrán de ser demandados.
2.- Esta sala en sentencia núm. 384/2015, de 30 de junio, con cita de otras anteriores, declaró que para la existencia de la figura del litisconsorcio pasivo necesario se exigen conjuntamente los siguientes requisitos: “a) nexo común entre presentes y ausentes que configura una comunidad de riesgo procesal; b) que ese nexo, sea inescindible, homogéneo y paritario; y c) que el ausente del proceso no haya prestado aquiescencia a la pretensión del actor”.
“la característica del litisconsorcio pasivo necesario, que provoca la extensión de la cosa juzgada, es que se trate de la misma relación jurídico-material sobre la que se produce la declaración, pues, si no es así, si los efectos a terceros se producen con carácter reflejo, por una simple conexión o porque la relación material sobre la que se produce la declaración le afecta simplemente con carácter prejudicial, entonces la intervención del tercero en el litigio podrá ser voluntaria o adhesiva, mas no forzosa”.
3.- En el mismo sentido advertimos en la sentencia 672/2017, de 15 de diciembre, que salvo algunos casos en que el litisconsorcio viene impuesto legalmente, lo más habitual es que el litisconsorcio provenga de la relación de derecho material que se va a dirimir en el proceso, que es a lo que se refiere el precepto transcrito cuando habla de lo que sea objeto de juicio. En estos casos, el fundamento del litisconsorcio necesario hay que buscarlo en “la inescindibilidad de ciertas relaciones jurídico-materiales respecto de las cuales, independientemente de cuál haya de ser el contenido de la sentencia estimando o desestimando la pretensión, aparece de modo previo la exigencia de que las afirmaciones en que se resuelve la legitimación han de hacerse frente a varias personas”.
Así lo impone la naturaleza de la relación jurídica establecida entre las partes de la que traiga causa el litigio, y el principio general de derecho que establece que nadie pueda ser condenado sin ser oído, hoy de rango constitucional en virtud del art. 24.2 de la Constitución ( sentencia 898/2015, de 22 de noviembre).