Demanda de retracto arrendaticio urbano
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE …
D. …………………, Procurador de los Tribunales, en nombre y representación de D. …………………, mayor de edad, de profesión ……………… con domicilio en …………………, calle núm. …… puerta …… según acredito mediante copia de escritura que solicito que, una vez testimoniada en autos, me sea devuelta por precisarla para otros usos, comparezco ante el Juzgado y como mejor proceda en Derecho DIGO:
Que por la presente, y siguiendo las expresas instrucciones de mi representado, formula demanda de JUICIO ORDINARIO EN EJERCICIO DE ACCIÓN DE RETRACTO contra D. ……………… con domicilio en ………………, calle …………………, número ……, puerta …… (propietario y arrendador) y contra D. ………………, con domicilio en ………………, calle ………………, número ……, puerta ……, y ello en base a los siguientes
HECHOS
Primero.- Mi mandante es arrendatario de la vivienda sita en esta Ciudad, calle …………………, número , puerta y ello en virtud de título de contrato de arrendamiento que consta en modelo oficial (o, en su caso, escritura pública otorgada ante el Notario de esta Ciudad, D …………………, en fecha de …… de …… y con el número de su protocolo ……), siendo los contratantes mi poderdante y como arrendador y propietario de dicha vivienda D. ………………… Se adjunta como DOCUMENTO NÚMERO UNO copia de dicho contrato (sin perjuicio de que designar el archivo del referido Notario a efectos probatorios, en caso de escritura pública).
Segundo.- Que el día ……………… y mediante escritura notarial ante el Notario de esta localidad D. ………………… el propietario y arrendador de la vivienda citada vendió a D. ………………… dicha vivienda por un precio de ……………… euros.
Tercero.- Que el vendedor no cumplió con el requisito previsto en el artículo 25 de la LAU de 1964 que exige notificación en forma fehaciente de comunicar a mi mandante la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda, el precio ofrecido por ella, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador.
Cuarto.- Que llevada la anterior transmisión al Registro de la Propiedad, y habida cuenta de la falta de justificación de la notificación prevenida en el anterior precepto, se suspendió dicha inscripción, con anotación preventiva con vigencia de ciento ochenta días naturales, que se convirtió en inscripción al practicarse la notificación al inquilino hoy demandante (DOCUMENTO NÚMERO DOS).
Quinto.- Que como es de ver en la documentación aportada con la presente demanda, no ha transcurrido el plazo de caducidad a que se refiere el artículo 25, 2, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994.
Sexto.- Se aporta con la presente resguardo de haber consignado en la cuenta de consignaciones del Juzgado el precio final de la venta de la citada vivienda a disposición del adquirente.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero.- En cuanto a la competencia del Juzgado al que me dirijo, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994.
Segundo.- La legitimación corresponde a mi poderdante activamente como arrendatario de la vivienda, y el demandado esté legitimado pasivamente como propietario de la misma.
Tercero.- Respecto al procedimiento a seguir corresponde al Juicio Ordinario, por así disponerlo el artículo 249,7º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Cuarto.- Que la acción que ahora se ejercita es la indicada en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, en su redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que dispone: “1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público”.
Quinto.- El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que regula las costas que deber n ser impuestas a la demandada.
En su virtud,
SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentada esta demanda junto con sus documentos y copias de todo ello, se sirva admitirla y tenerme por personado y parte en la representación que ostento y por formulada demanda de JUICIO ORDINARIO contra D. …………………, (propietario de la vivienda) y D. …………………, (comprador de la vivienda) a quienes deberá dárseles traslado de las copias y documentos para que dentro del plazo legal puedan contestarla si así les conviniera, y previos los trámites legales se dicte sentencia condenando a los demandados a los siguientes pronunciamientos:
a) A retraer la finca …… (se describirá), otorgando, el adquirente y actual propietario, en el plazo que se señale, escritura pública de venta a favor de mi representado en las mismas condiciones en que fue adquirida de …….
b) A recibir en el acto de la venta, el precio que ahora se consigna más el importe de los gastos legítimos a que tiene derecho a ser reembolsado.
c) A otorgar la citada escritura de oficio, si el demandado no se aviene a otorgarla voluntariamente.
Y todo ello con expresa condena de costas del procedimiento a la parte demandada.
PRIMER OTROSÍ DIGO: En cumplimiento de los requisitos a que se refieren los artículos 266,3º y 403 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se adjuntan a la presente demanda los siguientes documentos:
a) Certificado la vivienda ……, acreditativo de su actual estado registral (Documento núm. ……).
b) Copia simple de la escritura de compra-venta acreditativa de la transmisión por el codemandado de la finca …… (Documento num. ……).
c) Resguardo acreditativo del ingreso en la cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado de la cantidad de …… euros a que asciende el precio de la citada venta, así como la estimación de los gastos legítimos de D. …… por la misma, sin perjuicio de consignar las cantidades necesarias si resultaran posteriores a las descritas (no obligatorio según la STS 115/2015, de 8 de junio, si no lo exige la ley o el contrato).
SEGUNDO OTROSÍ DIGO.- A los efectos previstos en el apartado 1º del artículo 253 de la LEC, se hace constar que la cuantía de esta demanda es de …….
TERCER OTROSÍ DIGO.- Siendo intención de esta parte cumplir con todos los requisitos legales, a tenor de lo previsto en el artículo 231 de la LEC, se solicita se le diere traslado de cualquier defecto que adoleciere la presente demanda, para la inmediata subsanación de la misma.
CUARTO OTROSÍ DIGO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 5º de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, se adjunta a la presente demanda documento acreditativo de haber acudido previamente a la mediación, a la conciliación (o a la opinión neutral de una persona experta independiente, si se formula una oferta vinculante confidencial o si se emplea cualquier otro tipo de actividad negociadora, reconocida en esta u otras leyes, estatales o autonómicas, o cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad).
Es de justicia que pido en ……, a ……, de ……, de …….
Firma y número del Letrado Firma del Procurador
© José Antonio Mora Alarcón